Anayasa Mahkemesi Paylı Mülkiyette Rayiç Bedel Düzenlemesini İptal Etti

Anayasa Mahkemesi'nden Paylı Mülkiyette Önemli Karar Anayasa Mahkemesi, Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde yer alan ve paylı mülkiyette ön alım hakkı kullanımına ilişkin düzenlenen hükümlerde yer alan "rayiç bedel" ibaresini anayasaya aykırı bularak iptal etti. Mahkeme tarafından verilen bu karar doğrultusunda, ön alım hakkına konu olan payın bedelinin hakim tarafından belirleneceği düzenleme geçersiz kılınırken, iptal hükümlerinin Resmi Gazete'de ilan edildikten sonraki 9 aylık sürenin sonunda yürürlüğe girmesi kararlaştırıldı.

Mevcut Düzenlemenin İçeriği ve İptal Süreci Anayasa Mahkemesi, 16 Temmuz 2026 tarihli kararı kapsamında, Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde yer alan ve payın rayiç değer üzerinden tespiti için hâkimin yetkisini öngören bölümü iptal etti. Bu karar neticesinde, söz konusu ibarenin kaldırılmasıyla birlikte uygulanabilirliğini yitiren fıkranın geri kalan kısımları ile kanuna dahil edilen ilgili geçici madde hükümleri de iptal kapsamına dahil edildi.

Ön Alım Hakkının İşleyişi ve Taraflar Arasındaki İlişki Paylı mülkiyet sisteminde yer alan ön alım hakkı, paydaşlardan birinin sahip olduğu hissesini üçüncü bir şahsa devretmesi durumunda, diğer paydaşlara bu payı dava yoluyla öncelikle satın alma imkanı tanıyan bir hak olarak tanımlanmaktadır. Daha önce yürürlükte olan düzenleme, ön alım hakkını kullanan kişinin ödeyeceği bedelin, taraflar arasındaki satış sözleşmesinde belirlenen rakam yerine, mahkemece tespit edilecek olan rayiç bedel üzerinden hesaplanmasını öngörmekteydi.

Mülkiyet Dengesi ve Hukuki Güvenceler Anayasa Mahkemesi, mevcut sistemin satıcı ve üçüncü taraf alıcı arasındaki serbest iradeye dayalı satış koşullarını zedelediğini tespit etti. Mahkeme, rayiç bedelin sözleşmedeki bedelle farklılık göstermesi durumunda, üçüncü alıcının haksız kazanç elde etmesine veya mağduriyet yaşamasına sebep olabileceğini vurguladı.

Ayrıca, ön alım hakkı sahibi için ödeme miktarının yargılama süreci boyunca belirsiz kalmasının sakıncalı olduğu belirtildi. Kararın Gerekçesi ve Yürürlük Tarihi Mahkeme, söz konusu düzenlemede tarafların mülkiyet haklarından doğan menfaatleri arasında adil bir dengenin kurulamadığını tespit ederek iptal kararı verdi.

İlgili iptal hükümlerinin Resmi Gazete'de yayımlandığı tarihten itibaren 9 ay sonra yürürlüğe girmesi kararlaştırıldı.