Ev ve arsa sahiplerini yakından ilgilendiren karar! AYM o kuralı Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti

Anayasa Mahkemesi (AYM), paylı mülkiyette önalım hakkının kullanımında payın rayiç bedelinin hakim tarafından belirlenmesini öngören düzenlemeyi Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti. Karar, Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi; iptal hükmü dokuz ay sonra geçerli olacak.

Resmi Gazete'de yer alan karara göre, 13 ayrı asliye hukuk mahkemesi ile CHP, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin 2025'te 7571 sayılı kanun ile değiştirilen 2. fıkrasının Anayasa'ya aykırı olduğu gerekçesiyle Yüksek Mahkemeye başvurdu. İptal isteminde bulunan mahkemeler ve parti, düzenlemenin tapu siciline güven ilkesiyle bağdaşmadığını ileri sürdü.

İptal başvurularında, düzenlemenin ön alım hakkının alıcıya karşı dava açılarak kullanılacağını ancak dava konusu payın bedelinin hakim tarafından gecikmeksizin belirleneceğini öngördüğü aktarıldı. Yasal düzenlemedeki değişiklik öncesinde ön alım hakkının, satış bedelinin ve tapu masraflarının karşılanarak kullanılabildiği, yeni düzenlemede ise bunun "payın rayiç bedeli ve tapu masrafları" olarak değiştirildiği belirtildi.

Yüksek Mahkeme, kararında Anayasa'nın 35. maddesinde yer alan "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir" hükmüne atıfta bulundu. Kararda, ön alım hakkının satıcı, alıcı ve ön alım hakkı sahibi olmak üzere üç tarafın menfaatini ilgilendiren bir hukuki ilişki doğurduğu ve bu hakkın da mülkiyet hakkı kapsamında bulunduğu ifade edildi.

Mahkeme, iptali istenen kuralın tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırdıkları satış bedelini esas almayıp payın bedelinin rayiç değer üzerinden mahkemece belirlenmesini öngördüğüne dikkat çekti. Bu durumun satış sözleşmesinde kararlaştırılan bedel yerine mahkemenin tespit edeceği bedelin ödenmesi sonucunu doğurduğu kaydedildi.

Kararda, "Sonuç olarak satıcı ve üçüncü kişi alıcının iradelerini ortadan kaldıran, üçüncü kişi alıcının haksız yere kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına yol açan ve ön alım hakkı sahibini hukuken belirsiz bir konuma sokan kuralla, hukuki ilişkinin taraflarının menfaatleri arasında adil bir denge kurulmadığı sonucuna ulaşılmıştır" ifadelerine yer verildi. AYM, anılan düzenlemenin iptaline karar verirken, iptal hükmünün dokuz ay sonra yürürlüğe girmesini kararlaştırdı.

Bu süre içinde yasama organının yeni bir düzenleme yapabileceği veya eski uygulamaya dönüşün sağlanacağı öngörülüyor. İptal edilen 734. maddenin 2. fıkrası, önalım hakkının alıcıya karşı dava açılarak kullanılacağını, dava konusu payın rayiç bedelinin hakim tarafından gecikmeksizin belirleneceğini, önalım hakkı sahibinin bu bedeli ve tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hakim tarafından belirlenen kesin süre içinde yatırmakla yükümlü olduğunu öngörüyordu.

Yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemeyeceği hükme bağlanmıştı. Mahkeme, daha önceki bir başvuruda ön alım hakkının Anayasa'ya aykırı olmadığına hükmettiğini anımsattığı kararında, tarafların anlaştığı fiyatın dışında bir bedel öngören düzenlemelerin satış sözleşmesinin mahiyetini değiştireceğini de dile getirmişti.