Kiralarda Yeni Dönem: Yasal Artış Sınırı Nasıl Hesaplanıyor?

İstanbul'un Tuzla ilçesi başta olmak üzere Türkiye genelindeki milyonlarca kiracı ve ev sahibini yakından ilgilendiren kira artış düzenlemelerinde yeni bir sürece girildi. Temmuz 2024 tarihinde yürürlükte olan yüzde 25'lik geçici zam sınırının kaldırılmasıyla birlikte, mülk sahiplerinin kira bedellerinde güncelleme yapma süreci yeniden şekillendi.

Bu durum, piyasada farklı oranların telaffuz edilmesine ve taraflar arasında çeşitli anlaşmazlıkların doğmasına yol açtı. Konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Eyüpoğlu & Işıkgör Avukatlık ve Hukuk Bürosu yetkilileri, sosyal medya platformu X üzerinden yaptıkları paylaşımla yasal sınırları netleştirdi.

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine atıfta bulunan hukukçular, konut ve çatılı iş yeri kiralamalarında artış oranının keyfi belirlenemeyeceğini vurguladı. Mevcut yasal düzenlemeye göre, yenilenen kira dönemindeki artış, bir önceki kira yılının TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalamalarına göre belirlenen değişim oranını aşamıyor.

Uzmanlar, kira sözleşmelerinde yasal tavanın üzerinde bir artış oranı belirlenmiş olsa dahi, bu hükmün hukuken geçersiz sayılacağını ifade etti. Tarafların kendi aralarında anlaştıkları yüksek oranlar, kanuni sınırın üzerinde kaldığı sürece yasal bir bağlayıcılık taşımıyor.

Eğer kira sözleşmesinde herhangi bir artış maddesi bulunmuyorsa, bu durumda artış oranını belirleme yetkisi, yine yasal sınırları aşmamak kaydıyla mahkemelere bırakılıyor. Beş yılını doldurmuş olan kira sözleşmelerinde ise süreç daha farklı bir işleyişe sahip.

Bu tür uzun süreli kira ilişkilerinde, kira bedelinin güncellenmesi için hâkimin devreye girmesi mümkün hale geliyor. Mahkeme kararıyla belirlenecek yeni kira bedelinde; taşınmazın mevcut durumu, bölgedeki emsal kira değerleri ve hakkaniyet ilkeleri gibi kriterler temel alınıyor.

Sonuç olarak, kira artışlarında serbest piyasa koşulları yerine TÜFE bazlı yasal tavanın esas alınması, kiracıların haklarını korumak adına kritik bir öneme sahip. Ev sahiplerinin bu sınırı aşan taleplerde bulunması yasal zeminde karşılık bulmazken, tarafların uyuşmazlık durumunda yargı yoluna başvurma hakları saklı tutuluyor. Bölgedeki kira piyasasının bu yeni düzenlemelerle birlikte dengeye oturması bekleniyor.