Alanya’da hisseli arsa sahiplerini ilgilendiren AYM kararı

Alanya’da hisseli arsa, tarla ve diğer taşınmazlara sahip vatandaşları ilgilendiren önemli bir hukuki gelişme yaşandı. Anayasa Mahkemesi (AYM), paylı mülkiyette önalım hakkı kullanılırken taşınmaz hissesinin bedelinin mahkeme tarafından rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören düzenlemeyi iptal etti.

Kararın yürürlüğe girmesi 9 ay ertelenirken, hisseli taşınmaz satışlarında uygulanacak bedelin nasıl belirleneceği yeniden gündeme geldi. HİSSELİ ARSA SATIŞLARINDA HANGİ KURAL İPTAL EDİLDİ?Anayasa Mahkemesinin iptal kararı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin 24 Aralık 2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun ile değiştirilen ikinci fıkrasını kapsıyor.

Söz konusu düzenleme, önalım davalarında taşınmaz payının rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini öngörüyordu. Değişiklik öncesinde önalım hakkını kullanan hissedarın ödemesi gereken tutar, satış bedeli ve alıcıya düşen tapu giderleri üzerinden hesaplanıyordu.

Yeni düzenlemeyle mahkeme tarafından belirlenen güncel piyasa değerinin esas alınması benimsenmişti. AYM'nin değerlendirmesinde, satıcı ile alıcının kendi iradeleriyle kararlaştırdığı satış bedelinin yerine mahkemenin belirlediği rayiç değerin kullanılmasının mülkiyet hakkı ve taraflar arasındaki menfaat dengesi bakımından oluşturduğu sorunlar öne çıktı.

ALANYA'DAKİ TARLA VE ARSA SAHİPLERİNİ NASIL ETKİLEYECEK?Karar, Alanya'nın kırsal mahallelerinde bulunan hisseli tarım arazileri ile birden fazla kişinin mülkiyetinde olan arsalar açısından önem taşıyor. Özellikle miras yoluyla ortak mülkiyete geçen taşınmazlarda hissedarlardan birinin payını üçüncü kişiye satması, diğer ortakların önalım hakkını gündeme getirebiliyor.

Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesine göre paylı mülkiyete konu bir taşınmazda hissedarlardan biri payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye sattığında diğer hissedarlar yasal önalım hakkını kullanabiliyor. Bu hak, taşınmazın tamamının otomatik olarak diğer ortaklara geçmesini sağlamıyor.

Önalım hakkını kullanmak isteyen hissedarın, satışın alıcısına karşı dava açması gerekiyor. Uyuşmazlıkta satışın niteliği, tarafların hukuki durumu ve kanuni şartlar belirleyici oluyor. AYM KARARI NEDEN 9 AY SONRA YÜRÜRLÜĞE GİRECEK?Anayasa Mahkemesi, iptal hükmünün yürürlüğe girişini 9 ay erteledi.

Böylece önalım bedelinin belirlenmesine ilişkin mevzuatta oluşabilecek boşluğun giderilmesi için kanun koyucuya süre tanınmış oldu. Erteleme, iptal edilen hükmün kararın yayımlanmasıyla birlikte kendiliğinden uygulamadan kalkmadığı anlamına geliyor.

Bu nedenle hisseli taşınmaz sahiplerinin mevcut yasal düzenleme ile iptal hükmünün yürürlüğe gireceği tarih arasındaki farkı dikkate alması gerekiyor. Bu süreçte Türkiye Büyük Millet Meclisinin yeni bir düzenleme yapıp yapmayacağı önem taşıyor.

Olası değişikliklerin devam eden davalara etkisi ise kabul edilecek kanunun içeriğine ve geçiş hükümlerine bağlı olacak. ÖNALIM HAKKINDA DAVA SÜRESİNE DİKKATHisseli taşınmaz sahipleri açısından bedelin belirlenmesi kadar dava açma süreleri de önem taşıyor.

Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesi, önalım hakkının kullanılmasına ilişkin hak düşürücü süreleri düzenliyor.2025 yılında yapılan değişiklikle birlikte önalım hakkının kullanılmasına ilişkin sürelerde de düzenlemeye gidildi. Bu nedenle geçmişteki satışlarla yeni satışlar bakımından uygulanacak sürelerin, satış tarihi ve ilgili geçiş hükümleri dikkate alınarak değerlendirilmesi gerekiyor.

Ayrıca önalım hakkının kullanılabilmesi için kanunda öngörülen şartların bulunması gerekiyor. Her hisseli taşınmaz devri, diğer ortaklara kendiliğinden önalım hakkı kazandırmıyor. DEVAM EDEN ÖNALIM DAVALARI NE OLACAK?Alanya'da hisseli taşınmazlarla ilgili devam eden önalım davalarında iptal kararının etkisi, davanın hangi aşamada bulunduğuna ve kararın yürürlüğe girdiği tarihte uygulanacak mevzuata göre değerlendirilecek.

Özellikle dava konusu hissenin satış bedeli ile güncel piyasa değeri arasında önemli fark bulunan uyuşmazlıklarda, uygulanacak bedel hesaplama yöntemi tarafların mali yükümlülüklerini doğrudan etkileyebiliyor. Bu nedenle hisseli taşınmazını satmayı planlayanların, başka bir hissedarın payını satın alanların ve önalım davası bulunan vatandaşların satış belgelerini, tapu kayıtlarını ve dava tarihlerini dikkate alarak hukuki durumlarını değerlendirmeleri önem taşıyor.

RESMÎ MEVZUATTA ÖNALIM HAKKI NASIL DÜZENLENİYOR?Anayasa Mahkemesinin resmî karar kayıtlarında, Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesine ilişkin anayasal denetim başvuruları bulunuyor. Mahkemenin 26 Mart 2026 tarihli Genel Kurul gündeminde de 7571 sayılı Kanun ile değiştirilen ikinci fıkraya yönelik iptal başvurusunun esasının incelenmesine ve başka bir dosyayla birleştirilmesine karar verildiği görülüyor.25 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7571 sayılı Kanun ise önalım bedelinin rayiç değer üzerinden belirlenmesi ve ilgili tutarın mahkemece gösterilen yere yatırılması esasını getirmişti.

Son iptal kararıyla birlikte hisseli taşınmaz satışlarında bedelin belirlenmesine ilişkin hukuki çerçevenin yeniden düzenlenmesi gündeme geldi. Alanya'daki arsa ve tarla sahipleri açısından belirleyici olacak gelişme, 9 aylık sürede yapılabilecek yeni kanuni düzenleme ve bunun yürürlüğe giriş koşulları olacak.