Milyonlarca ‘hissedarı’ ilgilendiren karar! Ortaklıkta ‘Rayiç Bedel’ Tuzağı Bozuldu

Anayasa Mahkemesi (AYM), ev, arsa ve tarla gibi hisseli taşınmazların satışında yıllardır uygulanan ve büyük mağduriyetlere yol açan "hakimin rayiç bedel belirleme yetkisini" Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti. Peki bu karar ne anlama geliyor, hisse sahiplerini nasıl etkileyecek? İşte tüm ayrıntılar…

Anayasa Mahkemesi’nin (AYM), hisseli taşınmaz satışlarında hakimlere "rayiç bedel belirleme yetkisi" veren kuralı iptal etmesi, mülkiyet hukukunda neredeyse bir deprem yarattı. Bu karar, özellikle hisseli tapularda (ev, arsa, tarla) ortaklar arasında yaşanan "şufa / önalım davaları" sürecini tamamen değiştirecek nitelikte.

Mevcut uygulamada, hisseli bir yerin ortağı (A kişisi), kendi payını dışarıdan yabancı birine (B kişisine) sattığında; taşınmazın diğer ortakları (C kişisi) "Orayı yabancıya yedirmem, öncelikli alım hakkı benimdir" diyerek tapunun iptali ve kendi adına tescili için dava açabiliyordu. Ancak yakın zamanda yasaya eklenen maddeyle, dava açıldığında hakim hemen taşınmazın güncel piyasa değerini (rayiç bedeli) bilirkişiye hesaplatıyor ve davayı açan ortağa "Hisseyi almak istiyorsan tapudaki fiyata bakmam, bu güncel rayiç bedeli nakit yatıracaksın" diyordu.

AYM bu uygulamayı mülkiyet hakkına aykırı bularak iptal etti. İptal kararının ardından artık önalım davası açan hissedar, ortağının üçüncü kişiye tapuda resmi olarak sattığı satış bedeli ve tapu harçları neyse sadece onu ödeyerek hisseyi devralabilecek. Hakim fahiş bir "güncel piyasa fiyatı" çıkaramayacak.

Düşük Bedel Gösteren Yandı Gayrimenkulü satarken vergi kaçırmak amacıyla tapuda bedeli düşük gösteren satıcı ve alıcılar büyük bir riskle karşı karşıya kalacak. Diğer ortak, mahkemeye gidip "Tapuda 500 bin TL yazıyor, al sana 500 bin TL, hisseyi bana ver" diyerek mülkü çok ucuza kapatabilecek.

AYM; hakimin güncel rayiç belirlemesinin, önalım hakkını kullanmak isteyen hissedarın önüne bir maddi engel çıkardığını, parası yetmeyen hissedarın hakkını kullanamadığını ve bunun anayasal mülkiyet hakkını ihlal ettiğini belirtti. Yüksek Mahkeme, bu iptal kararının Resmi Gazete’de yayımlanmasından itibaren 9 ay sonra yürürlüğe girmesine hükmetti.

Bu süre zarfında TBMM’nin mülkiyet hakkını zedelemeyecek, hem alıcıyı hem de hakkı olan hissedarı koruyacak yeni ve dengeli bir yasal düzenleme yapması bekleniyor.