Anayasa Mahkemesi hisseli tapu önalım hakkı kararını açıkladı

Hisseli tapularda pay satış süreçlerini doğrudan etkileyen yargı kararı Resmî Gazete aracılığıyla duyuruldu ve taraflar arasındaki adil denge vurgulandı.

Hisseli tapularda pay satışına ilişkin uygulamaları etkileyen karar Resmî Gazete’de yayımlandı. Anayasa Mahkemesi, paydaşların önalım hakkını kullanırken ödeyecekleri bedelin belirlenmesine yönelik düzenlemeyi inceledi. Yüksek Mahkeme, satış sözleşmesindeki bedel yerine hâkim tarafından belirlenen rayiç değerin esas alınmasının taraflar arasında adil bir denge oluşturmadığına hükmetti.

Anayasa Mahkemesi ne 13 ayrı asliye hukuk mahkemesi ile Cumhuriyet Halk Partisi tarafından başvuru yapıldı.

Başvurularda, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin 2025 yılında 7571 sayılı Kanun ile değiştirilen ikinci fıkrasının Anayasa’ya aykırı olduğu ileri sürüldü.

Söz konusu düzenleme, hisseli taşınmazlarda önalım hakkının alıcıya karşı dava açılarak kullanılmasını ve dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini öngörüyordu.

Başvurularda, önceki uygulamada satış bedeli ve tapu masrafları üzerinden kullanılabilen önalım hakkının rayiç bedele bağlanmasının hukuki belirsizlik oluşturduğu savunuldu.

Rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceğinin açık olmaması ve süreye ilişkin düzenlemeler de itiraz gerekçeleri arasında yer aldı.

AYM, incelemesinin ardından düzenlemeyi Anayasa’ya aykırı bularak iptal etti.

İptal edilen düzenleme şu hükmü içeriyordu:

“Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Dava konusu payın rayiç bedeli hakim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hakim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür.

Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.”

Kararda, “Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” hükmü hatırlatıldı.

Yüksek Mahkeme, önalım hakkının satıcı, alıcı ve bu hakkı kullanan paydaş olmak üzere üç tarafın menfaatini ilgilendirdiğini belirtti.

Önalım hakkının da mülkiyet hakkı kapsamında bulunduğu vurgulanan kararda şu değerlendirmeye yer verildi:

“Yasal ön alım bedelinin paydaş ile üçüncü kişi alıcı arasında kararlaştırılan satış bedeli olmaması halinde ön alım hakkına konu satış sözleşmesinin şartları değişerek farklı bir satış ilişkisine dönüşeceği açıktır.”

AYM, rayiç bedelin mahkeme tarafından belirlenmesinin tarafların satış bedeli konusundaki iradesini ortadan kaldırdığını kaydetti.

Kararda düzenlemenin, “tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırdıkları satış bedelini esas almayıp payın bedelinin rayiç değer üzerinden mahkemece belirlenmesini öngörmek suretiyle tarafların iradesini ortadan kaldırdığı” ifade edildi.

Yüksek Mahkeme, bu durumun alıcı açısından haksız kazanç veya zarara yol açabileceğini, önalım hakkını kullanan paydaş bakımından ise hukuki belirsizlik oluşturabileceğini değerlendirdi.

Anayasa Mahkemesi, önalım hakkına ilişkin düzenlemenin iptalinin 9 ay sonra yürürlüğe girmesine karar verdi.

Böylece iptal edilen kuralın yürürlükten kalkması için 9 aylık bir geçiş süresi öngörüldü.

Hisseli taşınmazlarda önalım hakkı, paydaşlardan birinin hissesini üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara belirli koşullarla öncelikli satın alma imkânı tanıyor.

AYM’nin kararı, bu hakkın kullanılması sırasında ödenecek bedelin nasıl belirleneceği açısından önem taşıyor.

Yüksek Mahkeme, kararında şu sonuca ulaştı:

“Sonuç olarak satıcı ve üçüncü kişi alıcının iradelerini ortadan kaldıran, üçüncü kişi alıcının haksız yere kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına yol açan ve ön alım hakkı sahibini hukuken belirsiz bir konuma sokan kuralla, hukuki ilişkinin taraflarının menfaatleri arasında adil bir denge kurulmadığı sonucuna ulaşılmıştır. Anayasa Mahkemesi açıklanan gerekçelerle kuralın Anayasa’ya aykırı olduğuna ve iptaline karar vermiştir.”

İptal kararıyla birlikte önalım hakkı tamamen ortadan kalkmıyor. Karar, hakkın kullanılmasına ilişkin bedel belirleme düzenlemesini etkiliyor.