Tapuda en çok merak edilen 12 soru: Ev alırken, satarken ve devrederken nelere dikkat edilmeli?

Gayrimenkul danışmanı Serap Taşçı, Kasım ayı yazısında tapuda en çok merak edilen 12 soruya yanıt verdi. Taşçı yazısında tapu harcını kim öder? Evin gerçek satış bedeli tapuya yazılmazsa ne olur? Hisseli bir

taşınmaz tek kişinin kararıyla satılabilir mi? İpotekli ev alınır mı? Sorularını yanıtladı. İşte Serap Taşçı'nın o yazısı...

Gayrimenkul alım satımında en önemli aşamalardan biri tapu işlemleri. Ancak tapu devri söz konusu olduğunda alıcıların ve satıcıların aklında pek çok soru oluşuyor.

Tapu harcını kim öder? Evin gerçek satış bedeli tapuya yazılmazsa ne olur? Hisseli bir

taşınmaz tek kişinin kararıyla satılabilir mi? İpotekli ev alınır mı? Gayrimenkul piyasasında doğru fiyatı belirlemek kadar, mülkiyetin hukuken güvenli şekilde devredilmesi de büyük önem taşıyor. Özellikle yüksek tutarlı işlemlerde küçük gibi görünen bir detay, ileride ciddi maddi ve hukuki sorunlara dönüşebiliyor.

Gayrimenkul danışmanlığı sürecinde sıkça karşılaştığımız sorulardan hareketle, tapu işlemlerinde en çok merak edilen konuları ve yanıtlarını derledik.

1. Tapu harcını alıcı mı, satıcı mı öder?

Tapu harcı, yasal olarak alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı tahsil edilir. Her iki taraf için de satış bedeli üzerinden binde 20, yani yüzde 2 oranında harç uygulanır. Böylece toplam tapu harcı yüzde 4 olur.

Örneğin 5 milyon TL bedelle satılan bir konutta:

Alıcının tapu harcı: 100.000 TL

Satıcının tapu harcı: 100.000 TL

Toplam: 200.000 TL

Taraflar kendi aralarında farklı bir ödeme anlaşması yapabilir. Ancak bu anlaşma, tapu harcına ilişkin yasal sorumluluğu ortadan kaldırmaz. Ayrıca döner sermaye hizmet bedeli de ayrıca ödenir.

2. Tapuda satış bedelini düşük göstermek mümkün mü?

Uygulamada en sık karşılaşılan hatalardan biri budur. Tapuda beyan edilen satış bedeli, emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Ancak yalnızca belediyedeki rayiç değeri göstermek de yeterli değildir. Beyan edilen bedelin gerçek satış bedelini yansıtması gerekir.

Örneğin bir konut 7 milyon TL'ye satılıyorsa ancak tapuda 3 milyon TL gösteriliyorsa, bu durum ileride vergi incelemesine konu olabilir.

Gerçek satış bedelinin düşük beyan edildiğinin tespit edilmesi halinde eksik ödenen harç

Önemli: Tapuda gerçek satış bedelini beyan etmek, hem alıcının hem de satıcının hukuki ve

mali güvenliği açısından önemlidir.

3. Bir evi satın aldıktan sonra beş yıl içinde satarsam vergi öder miyim?

Evet, bazı durumlarda değer artışı kazancı vergisi doğabilir.

Gerçek kişilerin bedel karşılığında edindikleri konut, arsa veya diğer gayrimenkulleri, iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde satmaları halinde elde ettikleri kazanç, belirli şartlarla gelir vergisine tabi olabilir.

Burada önemli olan satış bedelinin tamamı değil, maliyet bedeli ve mevzuatın izin verdiği

giderler dikkate alınarak hesaplanan kazançtır. Ayrıca ilgili yılın istisna tutarı da hesaba katılır.

Ancak miras veya bağış yoluyla bedelsiz edinilen gayrimenkullerin satışı, bu beş yıllık değer artışı kazancı uygulamasının dışında kalır.

4. Miras kalan bir ev tek bir mirasçının üzerine geçirilebilir mi?

Evet, ancak bunun için mirasçıların hukuki durumunun ve iradelerinin doğru şekilde düzenlenmesi gerekir.

Bir kişinin vefatı sonrasında gayrimenkul, mirasçılarına intikal eder. Mirasçılık belgesi alınarak tapuda intikal işlemi yapılır.

Bir mirasçının diğer mirasçıların paylarını devralması isteniyorsa, bu işlem uygun hukuki ve tapu prosedürü ile gerçekleştirilmelidir. Diğer mirasçıların bedellerini kendi aralarında elden almış olması, tek başına tapuda mülkiyet devri sağlamaz.

Özellikle kardeşler arasında yapılan devirlerde satış, bağış veya miras paylaşımı seçenekleri vergisel sonuçları bakımından farklılık gösterebilir.

5. Hisseli tapuda diğer hissedarların izni olmadan satış yapılabilir mi?

Paylı mülkiyette bir hissedar, kural olarak kendi payını diğer hissedarların izni olmadan

üçüncü bir kişiye satabilir. Ancak burada önemli bir ayrıntı vardır: Diğer hissedarların yasal önalım (şufa) hakkı

doğabilir.

Yani hissedarlardan biri kendi payını dışarıdan bir kişiye satışında, diğer hissedarlar kanunda belirtilen şartlar ve süreler içerisinde bu payı öncelikle satın alma hakkını kullanabilir.

Bu nedenle hisseli gayrimenkul alırken yalnızca satıcının pay oranına değil, diğer hissedarların durumuna ve önalım hakkına ilişkin risklere de bakılmalıdır.

6. Üzerinde ipotek bulunan bir ev satılabilir mi?

Evet. İpotekli bir gayrimenkulün satışı mümkündür. Ancak alıcı açısından dikkat edilmesi gereken önemli bir husus vardır: Satış gerçekleştiğinde ipotek kendiliğinden ortadan kalkmaz.

Banka kredisi devam eden bir konutun satışında, borcun kapatılması, bankanın ipotek fek işlemini gerçekleştirmesi veya tarafların ipotekli satış konusunda uygun bir ödeme ve devir düzeni kurması gerekir.

Alıcı, tapudaki ipotek kaydını görerek ve sonuçlarını bilerek hareket etmelidir. İpotek kaldırılmadan yapılan devirde taşınmaz üzerindeki teminat hakkı devam edebilir.

7. Eşimin haberi olmadan aile konutumuzu satabilir miyim?

Aile konutu, tapuda kimin adına kayıtlı olursa olsun özel hukuki korumaya sahip bir taşınmazdır.

Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesine göre, eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadan aile konutunu devredemez veya konut üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Dolayısıyla aile konutu niteliğindeki bir gayrimenkulün satışında eş rızası konusu mutlaka değerlendirilmelidir.

8. Kat irtifaklı tapu ile kat mülkiyetli tapu arasındaki fark nedir?

Bu iki kavram, konut satın alırken özellikle dikkat edilmesi gereken konulardan biridir.

Kat irtifakı: Henüz tamamlanmamış veya kat mülkiyetine geçirilmemiş bir yapı için,

bağımsız bölümlere ilişkin arsa payları üzerinden kurulan haktır. Kat mülkiyeti: Tamamlanmış yapıda bağımsız bölümlerin mülkiyetinin ayrı ayrı tescil edilmesidir.

Kat mülkiyetli tapu, yapının hukuki durumuna ilişkin önemli bir gösterge olmakla birlikte tek başına binanın tüm teknik ve imar koşullarına uygun olduğunu garanti etmez.

Satın alma öncesinde yapı kullanma izin belgesi (iskân), belediye kayıtları ve gerektiğinde mimari proje de incelenmelidir.

9. Tapuda evin üzerinde haciz, şerh veya başka bir kısıtlama olup olmadığını nasıl öğrenebilirim?

Bunun için tapu kaydının ve takyidat bilgilerinin incelenmesi gerekir.

Takyidat; bir gayrimenkulün mülkiyetini veya kullanımını etkileyebilecek ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, intifa hakkı, şerh ve benzeri kayıtları kapsar.

Bir gayrimenkulü satın almadan önce yalnızca tapu senedine bakmak yeterli değildir. Güncel tapu kaydı incelenmeli, varsa kısıtlamaların satışa etkisi araştırılmalıdır.

Özellikle haciz ve ihtiyati tedbir gibi kayıtlar, işlemin gerçekleşmesini engelleyebilir.

10. Tapu işlemleri için mutlaka tapu müdürlüğüne gitmek gerekiyor mu?

Hayır. Günümüzde birçok tapu işleminin başvurusu Web Tapu sistemi üzerinden yapılabiliyor. Taşınmaz sahibi veya yetkili temsilcisi, Web Tapu üzerinden başvuru oluşturabiliyor, gerekli belgeleri sisteme yükleyebiliyor ve başvuru sürecini takip edebiliyor.

İşlem tamamlanırken tarafların kimlik doğrulaması ve imza aşaması için tapu müdürlüğünün belirlediği prosedürlerin yerine getirilmesi gerekiyor.

Bu sistem, özellikle farklı şehirlerde bulunan alıcı ve satıcıların işlemlerini kolaylaştırıyor.

Alıcı ve satıcıların en büyük endişelerinden biri ödeme ve devir sıralamasıdır. Satıcı, parasını almadan tapuyu devretmek istemez. Alıcı ise tapu üzerine geçmeden yüksek tutarlı bir ödeme yapmaktan çekinir.

Bu noktada Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile Takasbank iş birliğinde sunulan

Güvenilir Hesap sistemi önemli bir alternatif sunuyor. Satış bedeli, tapu tescili tamamlanana kadar güvenli sistemde tutuluyor ve tescil gerçekleştiğinde satıcıya aktarılıyor.

Böylece alıcı ve satıcı arasındaki ödeme güvenliği güçlendiriliyor.

12. Vekâletname ile ev alıp satmak mümkün mü?

Evet. Taşınmaz alım ve satım işlemleri, gerekli yetkileri içeren geçerli bir vekâletname ile temsilci aracılığıyla gerçekleştirilebilir.

Ancak vekâletnamede gayrimenkulün satışına veya alımına ilişkin yetkilerin açıkça bulunması gerekir. Ayrıca vekâletnamenin geçerliliği ve kapsamı tapu müdürlüğü tarafından kontrol edilir.

Özellikle satış yetkisi içeren vekâletnamelerde kapsamın doğru düzenlenmesi, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkların önüne geçmek açısından önemlidir.

Sonuç: Tapuda güvenli işlem, doğru bilgiyle başlar

Gayrimenkul alım satımı yalnızca bir taşınmazın el değiştirmesinden ibaret değildir. Her işlem; mülkiyet, vergi, miras, aile hukuku ve finansal güvenlik gibi farklı boyutları beraberinde getirir.

Bu nedenle tapu işlemlerinde acele karar vermek yerine, taşınmazın güncel tapu kaydını incelemek, satış bedelini doğru beyan etmek ve işlem öncesinde hukuki ve mali yükümlülükleri öğrenmek gerekir.

Gayrimenkul danışmanlığının önemli görevlerinden biri de müşteriyi yalnızca doğru taşınmazla buluşturmak değil, satın alma ve satış sürecinin her aşamasında doğru bilgiye ulaşmasına yardımcı olmaktır.

Unutmayalım: Tapuda atılan imza, yalnızca bir satışın değil, çoğu zaman önemli bir

yatırımın ve geleceğin de başlangıcıdır.