Emlakçı ev gösterdiği müşteriden para alabilir mi? Marmaris'te tartışma yaratan iddiaya mevzuattan yanıt!

Marmaris'te gayrimenkul danışmanlarının müşterilerine taşınmaz göstermek için yaptıkları yolculuklar ve masrafların kim tarafından karşılanacağı tartışma konusu oldu. Özellikle Marmaris'ten Selimiye ve Söğüt'e kadar uzanan mesafelerde müşterilerini gezdiren emlak danışmanlarının yol, yakıt ve zaman kaybı yaşadığı belirtilirken, “Yer gösterme sözleşmesine ücret yazılırsa müşteri ödemek zorunda mı?” sorusu gündeme geldi.

Muğla'nın Marmaris ilçesinde emlak sektöründe faaliyet gösteren gayrimenkul danışmanları, özellikle geniş bir coğrafyaya yayılan taşınmazların müşterilere gösterilmesinin ciddi zaman ve ulaşım maliyetleri doğurduğunu belirtiyor.

Marmaris merkezinden yaklaşık 50 kilometre uzaklıktaki Selimiye ve Söğüt gibi bölgelerde satılık ev, villa ve arsa arayan müşteriler için yapılan geziler, zaman zaman aynı gün içerisinde birden fazla yolculuğu gerektirebiliyor.

Marmaris'teki bir emlak derneği başkanının paylaştığı değerlendirmelerde, bazı müşterilerin bölgedeki taşınmazları gördükten ve ayrıntılı bilgi aldıktan sonra herhangi bir alım satım gerçekleştirmeden ayrıldığı ifade edildi.

Sektör temsilcisi, müşterilerin gezdirilmesi sırasında yakıt, ulaşım ve ağırlama masraflarının oluştuğunu belirterek bu giderlerin nasıl karşılanacağı konusundaki belirsizliğe dikkat çekti.

Ancak emlak sektörünün yaşadığı bu maliyet sorunu, mevcut mevzuat karşısında farklı bir hukuki tartışmayı beraberinde getiriyor.

Yönetmelik açık: Yer gösterme hizmeti ücretli değil Marmaris Manşet'in incelediği Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'in 19. maddesinin dördüncü fıkrası, konuya ilişkin açık bir düzenleme içeriyor:

“Taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir bedel talep edilemez.” 14 Ekim 2020 tarihinde yapılan değişiklikle düzenlenen bu hüküm, Ticaret Bakanlığının güncel açıklamalarında da yer alıyor.

Bu nedenle emlak danışmanının bir müşteriye ev, arsa, iş yeri veya villa göstermesi, tek başına ücret talep etme hakkı doğurmuyor.

Düzenleme, Marmaris merkezindeki bir dairenin gösterilmesi ile Selimiye veya Söğüt'teki bir villanın gösterilmesi arasında ayrıca bir ücretlendirme istisnası da tanımıyor.

Peki, sözleşmeye benzin ve yol masrafı yazılırsa ne olur? Tartışmanın en önemli noktası da burada ortaya çıkıyor. Sektör temsilcilerinin dile getirdiği görüşe göre, müşterinin özel talebi üzerine yapılan ulaşım ve diğer masrafların sözleşmede açıkça belirtilmesi halinde bunların karşılanması istenebilir.

Ancak mevcut yönetmelikte, taşınmaz gösterme faaliyeti karşılığında ücret alınmasına izin veren böyle bir istisna bulunmuyor.

Üstelik yönetmeliğin eski düzenlemesinde, işletmenin bulunduğu ilçe sınırları dışındaki taşınmazların gösterilmesi için ulaşım masrafı talep edilmesine imkân tanınırken, 14 Ekim 2020 tarihli değişiklikle bu istisna kaldırıldı.

Bu değişiklik, Marmaris'ten aynı ilçe sınırları içerisindeki uzak mahallelere yapılan yolculuklar açısından da önem taşıyor.

Bir müşteriye taşınmaz göstermek amacıyla yapılan yolculuğun, yalnızca sözleşmeye “ulaşım”, “yakıt” veya “yer gösterme masrafı” şeklinde yazılması, bu bedeli otomatik olarak tahsil edilebilir hâle getirmiyor.

Bununla birlikte taşınmaz gösterme faaliyetinden gerçekten bağımsız, ayrıca talep edilmiş ve hukuka uygun biçimde sözleşmeye bağlanmış başka bir hizmet bulunuyorsa bunun hukuki niteliği ayrıca değerlendirilebilir. Ancak yer gösterme ücretinin yalnızca adı değiştirilerek tahsil edilmesi, yönetmelikteki yasağı bertaraf etmez.

Müşteri imza atmış olsa bile ödeme zorunluluğu doğmayabilir Konunun bir başka boyutunu 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun oluşturuyor.

Kanunun 5. maddesi, tüketiciyle müzakere edilmeden sözleşmeye eklenen ve tüketici aleyhine dürüstlük kuralına aykırı bir dengesizlik oluşturan hükümleri haksız şart olarak düzenliyor.

Haksız şart niteliğindeki hükümler hukuken geçersiz kabul ediliyor.

Dolayısıyla bir emlak işletmesinin önceden hazırladığı yer gösterme belgesine, müşterinin satış veya kiralama gerçekleşmese bile belirli miktarda para ödeyeceğine ilişkin hüküm eklenmesi, o bedelin kesinlikle tahsil edilebileceği anlamına gelmiyor.

Böyle bir uyuşmazlıkta sözleşmenin içeriği, talep edilen ödemenin gerçek niteliği ve ilgili mevzuat birlikte değerlendiriliyor.

Yer gösterme belgesi ne işe yarıyor? Gayrimenkul sektöründe yaygın olarak kullanılan taşınmaz gösterme belgesi, müşterinin hangi taşınmazı, ne zaman ve hangi emlak işletmesinin aracılığıyla gördüğünün kayıt altına alınmasını sağlıyor.

Belgede tarafların bilgileri, taşınmazın adresi ve tapu bilgileri, gösterilme tarihi ile aracılık hizmet bedeline ilişkin bilgiler bulunuyor. Bu belge, emlak danışmanının aracılık faaliyetini ve ileride doğabilecek bir komisyon uyuşmazlığındaki iddiasını ispatlaması açısından önem taşıyabiliyor.

Ancak yer gösterme belgesi imzalanması, müşterinin taşınmazı satın alma veya kiralama zorunluluğu olduğu anlamına gelmiyor.

Yönetmeliğin 20. maddesi uyarınca alım satıma aracılık hizmet bedeline esas olarak taşınmazın tapuda devriyle, kiralamada ise kira sözleşmesinin kurulmasıyla hak kazanılıyor.

Bu nedenle yer gösterme ücreti ile satış veya kiralama işlemi sonucunda doğabilecek emlak komisyonunun birbirinden ayrılması gerekiyor.

Emlakçılar mağdur mu, tüketiciler mi korunmalı? Marmaris'teki tartışma, gayrimenkul sektöründe iki farklı ihtiyacı karşı karşıya getiriyor.

Bir tarafta müşteriye taşınmaz gösterebilmek için kilometrelerce yol yapan, yakıt ve personel giderlerine katlanan emlak danışmanları bulunuyor.

Diğer tarafta ise yalnızca taşınmaz incelemek isteyen, henüz satın alma veya kiralama kararı vermemiş tüketicilerin ek ücret talepleriyle karşılaşmaması amaçlanıyor.

Sektör temsilcilerinin uzak mesafelerdeki hizmet maliyetlerine dikkat çekmesi ekonomik açıdan anlaşılabilir bir sorun ortaya koyuyor. Ancak mevcut mevzuat, bu maliyetlerin yer gösterme bedeli adı altında müşteriye yansıtılmasına izin vermiyor.

Bu noktada sektörün maliyet sorununa çözüm aranması ile tüketicinin mevcut hukuki haklarının korunması, birbirinden ayrı iki konu olarak değerlendirilmeli.

Mahkemeye taşınırsa ne olur? Bir emlak işletmesinin yer gösterme belgesine dayanarak ücret talep etmesi durumunda uyuşmazlık, sözleşmenin içeriğine ve tarafların hukuki konumuna göre ilgili yargısal veya tüketici uyuşmazlığı mercilerinde değerlendirilebilir.

Sadece sözleşmeye ücret yazılmış olması, mahkemenin bu talebi kabul edeceğini göstermiyor.

Marmaris'teki emlak tartışmasında yanıt bekleyen soru Selimiye, Söğüt, Bozburun, Hisarönü ve Turunç gibi geniş bir coğrafyada hizmet veren Marmarisli emlak danışmanlarının ulaşım ve personel giderleri, sektörün çözüm bekleyen ekonomik meseleleri arasında bulunuyor.

Ancak yürürlükteki düzenlemeye göre müşteriye taşınmaz gösterilmesi karşılığında ücret alınması yasak.