Anayasa Mahkemesi'nden emlak davalarında önemli karar

Anayasa Mahkemesi, paylı mülkiyete konu taşınmazların üçüncü kişilere satılması durumunda diğer paydaşların önalım hakkını kullanmasına ilişkin yasal düzenlemeyi inceledi. Bazı mahkemeler ile 137 milletvekilinin başvurularını değerlendiren Yüksek Mahkeme, Türk Medeni Kanunu'nda yer alan bazı ifadelerin Anayasa'ya aykırı olduğuna hükmetti.

Resmi Gazete'de yayımlanan kararla, önalım davalarında rayiç bedelin belirlenmesi ve ödeme yükümlülüğüne ilişkin düzenlemenin bazı bölümleri iptal edildi. Kararın yürürlüğe girmesi için 9 aylık süre belirlendi.

Gazete Oku

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi, paylı mülkiyette önalım hakkını düzenliyor. Maddeye göre, bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabiliyor.

Ev, arsa veya tarla gibi taşınmazlarda ortaklardan birinin payını başka bir kişiye satması durumunda diğer ortaklar dava açarak söz konusu payı satın alma hakkını kullanabiliyor. Önalım hakkının kullanılmasına ilişkin davalarda satış bedeli ve tapu giderlerinin ödenmesi de yasal düzenlemeler kapsamında gerçekleştiriliyor.

Türk Medeni Kanunu'na eklenen düzenlemeyle, önalım davalarında hakimin dava konusu payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirlemesi öngörülmüştü. Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın belirlenen bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini mahkemenin gösterdiği yere yatırması gerekiyordu.

Düzenlemede şu ifadeler yer alıyordu:

> “Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür.

Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.”

Söz konusu hüküm uyarınca belirlenen tutarın verilen kesin süre içerisinde yatırılmaması halinde, davayı açan paydaş adına taşınmaz payının tesciline karar verilemiyordu.

Önalım hakkına ilişkin düzenleme, bazı mahkemeler ile 137 milletvekilinin imzasını taşıyan başvurularla Anayasa Mahkemesi'ne taşındı. Başvurularda, rayiç bedelin belirlenmesi ve ödeme yükümlülüğüne ilişkin hükümlerin Anayasa'ya aykırı olduğu ileri sürüldü.

Yüksek Mahkeme, başvuruları birlikte değerlendirerek düzenlemenin mülkiyet hakkı üzerindeki etkilerini inceledi. İnceleme sonucunda kanunda yer alan bazı ifadelerin iptal edilmesine karar verildi.

Anayasa Mahkemesi, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın ödeme yükümlülüğünün hakim tarafından belirlenen rayiç bedelle sınırlandırılmasını mülkiyet hakkı açısından değerlendirdi. Yüksek Mahkeme, söz konusu sınırlamanın mülkiyet hakkının kullanılmasına engel olduğu sonucuna ulaştı.

Karar kapsamında düzenlemede geçen “rayiç bedeli”, “gecikmesizin” ve “kesin süre” ifadelerinin iptaline hükmedildi. İptal kararı, önalım hakkını düzenleyen 732. maddenin tamamını değil, başvuruya konu edilen ek hükümdeki belirtilen ifadeleri kapsıyor.

Anayasa Mahkemesi, iptal edilen ifadeler yönünden kararın yürürlüğe girişini 9 ay erteledi. Resmi Gazete'de yayımlanan kararın yürürlüğe girmesi için belirlenen süre sonunda ilgili hükümlere yönelik iptal kararı uygulanacak.