Hisseli Tapuda Rayiç Bedel Kuralı İptal Edildi: Yeni Dönem Başlıyor

İstanbul Kültür Üniversitesi Hukuk Fakültesi'nden Doç. Dr. Fatih Gündoğdu'nun değerlendirmelerine göre, hisseli bir mülkte paydaşlardan birinin hissesini üçüncü bir tarafa satması durumunda diğer paydaşların bu payı satın alma hakkı olan 'önalım' (şufa) mekanizması, hukuki bir tartışmanın odağında yer alıyor.

25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı 11. Yargı Paketi ile getirilen düzenleme, önalım hakkını kullanan paydaşın tapudaki satış bedeli yerine mahkemece belirlenen güncel piyasa değerini (rayiç bedel) ödemesini zorunlu kılmıştı.

Söz konusu düzenleme, taşınmaz satışlarında tapu harcından kaçınmak için gerçek değerin altında bedel beyan edilmesinin yarattığı mağduriyetleri gidermek amacıyla hayata geçirilmişti. Doç. Dr. Gündoğdu, eski sistemde tapuda düşük bedel gösteren alıcıların, önalım hakkını kullanan paydaşlar tarafından bu düşük tutar üzerinden paylarını kaybetmesi nedeniyle zarara uğradığını belirtti.

Ancak yeni rayiç bedel kuralı, bu kez de gerçek değerin üzerinde bir ödeme yapılması veya tarafların ödediği tutarın belirsizleşmesi gibi farklı dengesizlikleri beraberinde getirdi. Anayasa Mahkemesi, taraflar arasındaki sözleşme serbestisini ve satış koşullarını göz ardı ederek mahkemenin belirleyeceği bir bedeli zorunlu kılan bu kuralı, mülkiyet hakkına aykırı bularak iptal etti.

Mahkeme, önalım hakkını kullanan tarafın, alıcının yerine geçtiğini ve satışın gerçekleştiği koşulların korunması gerektiğini vurguladı. Oyçokluğuyla alınan kararda, azınlıkta kalan 4 üye ise rayiç bedel uygulamasının her iki tarafı da koruyan bir yöntem olduğunu savundu.

İptal kararı, hukuki bir boşluk oluşmaması adına 9 aylık bir geçiş süreciyle 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek şekilde planlandı. Bu tarihe kadar mevcut rayiç bedel uygulaması, devam eden ve eski davalar dahil olmak üzere geçerliliğini korumaya devam edecek.

Kesinleşmiş mahkeme kararları ise bu iptalden etkilenmeyecek. Doç. Dr. Gündoğdu, taraflar arasındaki dengenin sağlanması için tarafların gerçekten ödediği bedelin esas alınması, bu tutarın enflasyon karşısında güncellenmesi ve düşük bedel beyanının vergi dairesine bildirilmesi gibi daha adil bir çözüm modeli öneriyor.

Tanınan 9 aylık sürenin, kanun koyucunun bu konuda yeni ve daha dengeli bir düzenleme yapması için bir fırsat olduğu değerlendiriliyor.