Kocaeli'de arsası olanlar dikkat! İmar planındaki bu ifadeler ne anlama geliyor?

Kocaeli'de arsa veya arazi sahibi olan vatandaşların sıkça karşılaştığı TAKS, KAKS, emsal, ayrık nizam, bitişik nizam ve ticaret alanı gibi ifadeler, taşınmazların nasıl kullanılabileceğini belirliyor. Ancak imar planında üç kat yapılaşma hakkı bulunması, her arsaya doğrudan üç katlı bina yapılabileceği anlamına gelmiyor.

İşte arsa sahiplerinin ve gayrimenkul satın almayı düşünenlerin bilmesi gereken imar terimleri.

İmar durumu, bir taşınmazın yürürlükteki imar planları ve plan hükümleri çerçevesinde hangi amaçla kullanılabileceğini ve hangi yapılaşma koşullarına tabi olduğunu gösteren bilgileri ifade ediyor.

Bir parselin konut, ticaret, sanayi, park, yol veya başka bir kullanım alanında bulunması, taşınmaz üzerinde yapılabilecek işlemler açısından belirleyici oluyor.

Ancak imar durumunun değerlendirilmesinde yalnızca plan üzerindeki renk veya kullanım adı yeterli değil. Plan notları, yapı yaklaşma mesafeleri, parselasyon durumu, jeolojik ve jeoteknik etütler ile ilgili kurumların görüşleri de önem taşıyor.

Bu nedenle arsa satın almadan veya inşaat planlamadan önce yetkili idareden güncel imar durumunun öğrenilmesi gerekiyor.

İmar planlarında sıkça karşılaşılan TAKS, “Taban Alanı Kat Sayısı” anlamına geliyor.

Bu değer, belirlenen kurallar çerçevesinde yapının parsel üzerinde ne kadar taban alanına sahip olabileceğini gösteriyor.

Örneğin net imar parseli büyüklüğü 500 metrekare olan bir taşınmazda TAKS değerinin 0.40 olması, basit hesapla 200 metrekarelik taban alanına karşılık geliyor.

Ancak bu hesap, binanın mutlaka 200 metrekarelik taban alanıyla yapılabileceği anlamına gelmiyor.

Yapı yaklaşma mesafeleri, diğer imar hükümleri ve arazi koşulları nedeniyle kullanılabilecek taban alanı daha düşük olabilir.

Arsa sahiplerinin en fazla karşılaştığı terimlerden biri de KAKS olarak bilinen Kat Alanı Kat Sayısı.

KAKS, yaygın kullanımıyla emsal olarak adlandırılıyor.

Bu değer, bir parselde yapılabilecek emsale esas toplam kat alanının hesaplanmasında kullanılıyor.

Örneğin 500 metrekarelik net imar parselinde emsal değerinin 1.20 olması, basit hesapla 600 metrekare emsale esas kat alanı anlamına geliyor.

Ancak bu 600 metrekare, binanın bütün katları ve ortak alanları dahil toplam brüt inşaat alanının mutlaka 600 metrekareyle sınırlı olduğu anlamına gelmiyor.

Çünkü yürürlükteki mevzuatta hangi bölümlerin emsal hesabına dahil edileceği ve hangilerinin belirli şartlarla hesap dışında kalacağı ayrıca düzenleniyor.

İmar durumunda birden fazla yapılaşma koşulu birlikte yer alabiliyor.

Örneğin 500 metrekarelik net imar parselinde TAKS 0.40 ve emsal 1.20 değerleri bulunması halinde, basit hesaplama sonucunda en fazla 200 metrekare taban alanı ve toplam 600 metrekare emsale esas kat alanı elde ediliyor.

Bu değerler matematiksel olarak üç kata bölündüğünde her katta 200 metrekarelik bir dağılım ortaya çıkabiliyor.

Ancak buradan otomatik olarak üç kat yapılaşma hakkı bulunduğu sonucu çıkarılamıyor.

İmar planında izin verilen kat sayısı, yapı yüksekliği, yapı nizamı, çekme mesafeleri ve diğer koşulların ayrıca incelenmesi gerekiyor.

İmar planlarında yapı nizamı, binanın komşu parseller ve çevresindeki yapılarla nasıl konumlandırılacağını belirleyen önemli unsurlardan biri.

Ayrık nizam, yapının komşu parsellerdeki binalara bitişik olmayacak şekilde ve gerekli bahçe mesafeleri korunarak inşa edilmesini ifade ediyor.

Bitişik nizamda ise yapı, planın öngördüğü koşullara göre komşu parsel sınırına bitişik olarak düzenlenebiliyor.

Blok nizamda belirli yapı kütleleri ve yerleşim düzeni plan kararları doğrultusunda oluşturuluyor.

Dolayısıyla iki taşınmazın yüzölçümü aynı olsa bile farklı yapı nizamlarına tabi olmaları, yapılabilecek projeleri değiştirebiliyor.

Kocaeli\'de satışa sunulan bazı taşınmazların ilanlarında “Bitişik Nizam 3 Kat” ifadesine rastlanıyor.

Bu ifade, ilgili imar planında bitişik yapı nizamı ve üç kat yapılaşma koşulunun öngörüldüğünü gösteriyor.

Ancak arsa sahibinin doğrudan üç katlı bina inşa edebileceği anlamına gelmiyor.

Parselin imar uygulamasının tamamlanmış olması, yola cephesi, çekme mesafeleri, ruhsat koşulları ve varsa ilgili kurumlardan alınması gereken görüşlerin değerlendirilmesi gerekiyor.

Yapılaşma hakkının fiilen kullanılabilir olup olmadığı, bütün bu koşullar birlikte incelenerek belirleniyor.

İmar planlarında karşılaşılan T1, T2 ve T3 ifadeleri, ticaret alanlarına ilişkin farklı kademeleri belirtmek amacıyla kullanılabiliyor.

Mekânsal Planlar Yapım Yönetmeliği\'nde ticaret alanları için en üst kademe T1, en alt kademe T3 olmak üzere bir kademelendirme öngörülebiliyor.

Ancak bu sembollerin hangi ticari faaliyetleri kapsadığı, ilgili planın notlarında açıklanıyor.

Bu nedenle T3 işaretli bir parselde hangi işletmelerin açılabileceği veya hangi yapıların yapılabileceği yalnızca T3 ifadesine bakılarak kesin biçimde belirlenemiyor.

Aynı şekilde ticaret alanı olarak gösterilen bir parselde otomatik olarak konut yapılabileceği düşünülmemeli. Konut kullanımına izin verilip verilmediği yürürlükteki plan kararlarından ve ilgili mevzuattan öğrenilmeli.

İmar planlarında konut alanı, ticaret alanı ve karma kullanım alanları birbirinden farklı anlamlar taşıyor.

Konut alanlarında temel kullanım amacı konut olarak belirlenirken ticaret alanlarında planın izin verdiği ticari faaliyetler esas alınıyor.

Ticaret+Konut gibi karma kullanım alanlarında ise konut ve ticaret işlevleri belirli koşullarla birlikte bulunabiliyor.

Ancak karma kullanım alanlarında konut kullanım oranı, gerekli sosyal ve teknik altyapı ile plan hükümleri ayrıca dikkate alınıyor.