Ev Sahibi ve Kiracılar Dikkat: Yargıtay’dan Masraf Kararı!

Gayrimenkul sektöründe uzun süredir tartışma konusu olan kiracı ve ev sahibi anlaşmazlıklarında yargı denklemini değiştirecek yeni bir döneme girildi. Mülk sahiplerinin kira bedelini artırmak ya da piyasa koşullarına uyarlamak amacıyla mahkemeye başvurduğu süreçlerde karşılaşılan masraf yükü konusunda yüksek mahkemeden net bir duruş sergilendi.

Gelişen ekonomik koşullar ve artan kira bedelleri nedeniyle taraflar arasındaki hukuki ihtilaflar artış gösterirken, verilen bu karar özellikle taşınma hazırlığı yapan milyonlarca kiracıyı doğrudan ilgilendiriyor.

Yaşanan bu hukuki gelişmeler, adliyelerdeki iş yükünün yanı sıra vatandaşların karşılaştığı ekstra masrafların adil bir şekilde paylaştırılması açısından büyük önem taşıyor. Özellikle büyükşehirlerde hızla değişen konut fiyatları, taraflar arasında erken dönem davaların açılmasına yol açarken, hak arama hürriyeti ile mağduriyet yaratmama dengesi bu kararla yeniden kuruldu.

Hukukçular, söz konusu kararın bundan sonraki benzer uyuşmazlıklar için bağlayıcı bir nitelik taşıyacağını ve mahkemeler arası uygulamalarda birliği sağlayacağını ifade ediyor.

Mahkemeler Arasındaki Görüş Ayrılıkları Yargıtay'a Taşındı Türkiye genelindeki farklı bölge adliye mahkemelerinin aynı hukuki duruma ilişkin zıt kararlar vermesi, uygulama birliğinin zedelenmesine neden oluyordu. İstanbul, Bursa, Antalya ve Sakarya gibi büyük illerdeki bölge adliye mahkemelerinin hukuk daireleri, kiracının dava açıldıktan sonra evi boşatması durumunda yargılama giderlerinin kimden tahsil edileceği konusunda ortak bir paydada buluşamıyordu.

Kimi mahkemeler masrafları ev sahibine yüklerken kimi mahkemeler ise davanın açıldığı tarihteki haklılık oranına bakarak kararlar veriyordu.

Bu çelişkili durumun ortadan kaldırılması ve adalet sisteminde yeknesaklığın sağlanması amacıyla İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulu devreye girdi. Kurul, ilgili dosyayı incelemesi için Yargıtaya göndererek nihai bir yorum yapılmasını talep etti.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi dosyayı masaya yatırarak hem mülk sahiplerinin dava açma hürriyetini hem de kiracıların yasal tahliye haklarını etraflıca masaya yatırıp inceledi.

Kira Tespit Davalarının Açılma Zamanı Ve Yasal Süreçler Yargıtay'ın incelemesinde, kira bedelinin tespiti davalarının belirli yasal şartlara bağlı olarak her zaman açılabileceği gerçeği vurgulandı. Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılan davalar neticesinde mahkeme tarafından belirlenecek olan yeni kira bedelinin, dönemin başından itibaren geçerli olacağı hatırlatıldı.

Bu bağlamda ev sahibinin zamanında dava açma hakkını kullanmasının hukuka tamamen uygun olduğu, mülk sahiplerinin bu konuda herhangi bir usul hatası yapmadığı kabul edildi.

Bununla birlikte, mülk sahibinin zamanında dava açmış olmasının, kiracının yasal haklarını tamamen ortadan kaldırmadığına dikkat çekildi. Ev sahibi dava açtı diye kiracının sözleşmeyi feshetme veya yenilememe hakkından mahrum kalması düşünülemez.

Bu iki farklı yasal hakkın çakıştığı durumlarda mahkemelerin hangi tarafa öncelik tanıyacağı konusu, yargılama masraflarının kimin üzerinde kalacağını belirleyen en temel etken olarak öne çıktı.

Kiracının Sözleşmeyi Feshetme Ve Evi Boşaltma Hakkı Kiracıların Borçlar Kanunu kapsamında, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak kira sözleşmesini yenilememe hakları bulunmaktadır. Kiracı bu yasal hakkını kullanarak yeni kira dönemi başlamadan evden ayrıldığında, gelecek döneme ait kira bedelinin tespiti amacıyla açılmış olan dava hukuken konusuz kalmaktadır.

Çünkü dava açıldıktan sonra ortada artık tespit edilecek güncel bir kira ilişkisi kalmamakta ve dava amacını yitirmektedir.

Yargıtay kararında, kiracının yasal süreler içerisinde bu hakkını kullanmasının kesinlikle davanın açılmasına sebebiyet vermek şeklinde yorumlanamayacağının altı çizildi. Yeni dönem başlamadan taşınan ve evi tahliye eden bir kiracının, sırf ev sahibi dava açtı diye yargılama giderleri ve veklet ücretiyle sorumlu tutulması hakkaniyete aykırı bulundu.

Bu karar sayesinde, yasal haklarını kullanan kiracıların haksız yere ek mali yüklerle karşılaşmasının önüne geçilmiş oldu.