Şanlıurfa’daki BKS’li yapılara 5 yıllık denetim geliyor: İlk kontroller 2027’de

Şanlıurfa’da Bina Kimlik Sertifikası (BKS) bulunan yapılar için yeni bir denetim dönemi gündemde. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca hazırlanan yönetmelik taslağına göre, 23 Haziran 2021 ve sonrasında tamamlanarak BKS takılan yapılar sertifika tarihinden itibaren beşer yıllık dönemlerle kontrol edilecek.

Taslağın yürürlük tarihi 1 Ocak 2027 olarak belirlendi. Ancak düzenleme henüz taslak aşamasında; Resmî Gazete’de yayımlanmadığı için bugün itibarıyla yürürlüğe girmiş yeni bir zorunluluk bulunmuyor. Metin yayımlanana kadar kapsam, tarihler ve uygulama ayrıntıları değişebilir.

ŞANLIURFA’DA İLK HANGİ YAPILAR DENETLENECEK?

İlk sırada, 2021’in ikinci yarısında iş bitirme aşamasına gelerek Bina Kimlik Sertifikası takılan yapılar yer alacak. Taslağa göre Bakanlık, her yıl ocak ayında, sertifikasının üzerinden beş yıl geçen binalar için yapı denetim kuruluşlarını elektronik ortamda görevlendirecek.

Bu nedenle uygulama bütün Şanlıurfa yapı stokunu aynı anda kapsamayacak. 23 Haziran 2021’den önce tamamlanan ve BKS kapsamına girmeyen eski binalar, yalnızca bu taslak nedeniyle beş yıllık denetime alınmış olmayacak.

Kentte yeni yapılaşmanın ölçeğine ilişkin TÜİK verileri dikkat çekiyor. İl bazında derlenen yapı izin istatistiklerine göre Şanlıurfa’da 2022-2025 döneminde toplam 43 bin 848, 2026’nın ilk yarısında ise 6 bin 974 daire için yapı kullanma izin belgesi düzenlendi.

Böylece 2022 başından 2026 Haziran sonuna kadar iskân verilen daire sayısı 50 bin 822’ye ulaştı.

Bu rakam denetime girecek bina sayısı değil; iskân verilen yapılardaki daire sayısını gösteriyor. Bir binada birden fazla daire bulunabildiği gibi, denetim kapsamını belirleyen asıl ölçüt yapıya 4708 sayılı Kanun kapsamında Bina Kimlik Sertifikası takılmış olması.

DENETİMDE 14 BAŞLIĞA BAKILACAK

Görevlendirilen yapı denetim kuruluşunun, görevlendirmeden sonra en geç iki ay içinde yapıya gitmesi öngörülüyor.

Taslaktaki kontrol formuna göre şu başlıklar incelenecek:

Bina kat sayısı ve taban alanının imar durumuna uygunluğu

Dış cephe çıkmalarının ruhsat ve projeyle uyumu

Bodrum ve zemin kattaki kolon ve perdelerin sayısı ile ebatları

Engelli rampası, yangın merdiveni, asansör etiketi ve sığınak

Binanın kullanım amacı ile çatı arasının projeye uygunluğu

Bağımsız bölümler ve ortak alanlarda taşıyıcı sisteme yapılan müdahaleler

Parseldeki yapı ve müştemilatın yerleşimi

İstinat duvarı ve iksa yapılarının gözle görülebilen bölümleri

Binada oturma, ötelenme veya güçlendirme gerektirebilecek kritik çatlaklar

İncelemeler fotoğraf ve gerektiğinde video ile kayıt altına alınacak. Rapor ve ekleri denetimin tamamlanmasından sonra en geç 10 iş günü içinde Bakanlığın elektronik sistemine yüklenecek; ilgili belediye veya yetkili idareye, Şanlıurfa Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne ve bina yönetimine teslim edilecek.

BU İNCELEME DEPREM PERFORMANS TESTİ DEĞİL

Taslakta denetim açık biçimde “gözlemsel” olarak tanımlanıyor. Dolayısıyla bu kontrol, tek başına ayrıntılı deprem performans analizi veya riskli yapı tespiti anlamına gelmiyor. Karot alınması, malzeme dayanımının laboratuvarda ölçülmesi ve taşıyıcı sistemin mühendislik hesabıyla modellenmesi taslaktaki rutin kontrol formunda yer almıyor.

Amaç; sonradan kolon veya perdeye müdahale edilmesi, kaçak kat çıkılması, yapının kullanım amacının değiştirilmesi ve projeye aykırı imalat yapılması gibi gözle belirlenebilen durumları tespit etmek.

HER AYKIRILIK DOĞRUDAN YIKIM ANLAMINA GELMİYOR

Denetimde uygunsuzluk görülmesi halinde durum fotoğraf ve videolarla raporlanacak. Taslak, ilgili idarenin 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32’nci ve/veya 39’uncu maddelerine göre işlem yapmasını öngörüyor.

Bu nedenle tespit edilen her aykırılık için otomatik olarak yıkım kararı verileceği söylenemez. Aykırılığın niteliğine göre yapının mühürlenmesi, aykırılığın giderilmesi, tehlikeli durumun ortadan kaldırılması, tahliye veya yıkım süreçleri gündeme gelebilecek.

Ruhsat ve eklerine aykırılığın giderilip giderilemeyeceği ile yapının güvenlik durumu, ilgili idarenin yürüteceği işlemde belirleyici olacak.

DENETİME İZİN VERİLMEZSE NE OLACAK?

Binaya veya bağımsız bölüme girişin engellenmesi halinde ilk ziyarette tutanak tutulacak. Engellemenin sürmesi durumunda Şanlıurfa Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü koordinasyonunda yeniden gidilecek; idari para cezası uygulanabilecek ve denetim kolluk kuvveti yardımıyla tamamlanabilecek.

Taslak, bina yöneticisi bulunmaması halinde maliklerden veya binada oturanlardan en az biriyle; bunun da mümkün olmaması durumunda mahalle muhtarı ya da azasıyla gün belirlenmesine imkân tanıyor.

DENETİM ÜCRETİNİ BİNA SAKİNLERİ Mİ ÖDEYECEK?

4708 sayılı Kanun’a göre periyodik denetim hizmetinin bedeli, yapı denetim hizmetlerinden Bakanlık Döner Sermaye İşletmesi hesabına aktarılan Bakanlık paylarından karşılanacak. Başka bir ifadeyle taslakta belirlenen denetim bedeli, apartman sakinlerinden tahsil edilecek yeni bir ücret olarak düzenlenmedi.

Taslakta yapı grubuna göre metrekare başına 3, 6 veya 9 liralık bedel ile yapı başına KDV hariç en az 5 bin liralık ödeme öngörülüyor. Bu tutarların her yıl üretici ve tüketici fiyat endekslerinin ortalaması esas alınarak güncellenmesi planlanıyor.

Ödeme, denetim raporunun tesliminden sonra ilgili idare tarafından yapı denetim kuruluşuna yapılacak.

BİNA KİMLİK SERTİFİKASI NEDİR?

BKS; yapı denetimi tamamlanan binanın teknik ve genel bilgilerine erişim sağlayan, QR kod ve RFID çip içeren teknolojik levha niteliğinde bir sertifika. Vatandaşlar QR kod üzerinden binaya ilişkin genel bilgilere, bina sakinleri ise yetkilendirme kapsamında daha ayrıntılı kayıtlara ulaşabiliyor.

Bakanlığın Ocak 2026 tarihli açıklamasına göre Türkiye genelinde yaklaşık 272 bin yapı Bina Kimlik Sistemi’ne dahil edildi. Şanlıurfa’ya ait güncel BKS’li yapı sayısı ise kamuya açık kaynaklarda il bazında açıklanmış değil.