Şanlıurfa’da hisseli tarlası olanlar dikkat: Kardeşiniz payını satabilir mi?

Şanlıurfa’da aileden kalan bir tarlada kardeşlerden biri, diğerlerine haber vermeden hissesini satabilir mi? Harran’dan Siverek’e, Viranşehir’den merkez ilçelere kadar hisseli taşınmazı bulunanlar için yanıt, tapuda yazan mülkiyet türüne bağlı.

Paylı mülkiyette bir ortak kendi payını satabiliyor; diğer ortakların korunması ise satışın kime yapıldığına ve yasal sürelere göre şekilleniyor.

KARDEŞİNİZ KENDİ HİSSESİNİ SİZE SORMADAN SATABİLİR

Türk Medeni Kanunu’na göre paylı mülkiyette her hissedar, tapuda belirlenmiş kendi payı üzerinde tasarrufta bulunabiliyor. Dolayısıyla kardeşiniz, yalnızca kendisine ait hisseyi satmak için diğer kardeşlerden izin almak zorunda değil.

Ancak bu işlem, tarlanın tamamının veya belirli bir bölümünün tek başına satılabileceği anlamına gelmiyor ve diğer hissedarların payları bu satıştan etkilenmiyor.

MİRAS KALAN TARLADA ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİ VARSA DURUM DEĞİŞİYOR

Miras intikali sonrasında taşınmaz tapuda hâlâ elbirliği mülkiyetine tabi olabilir. Bu durumda mirasçıların taşınmaz üzerinde ayrı ayrı belirlenmiş payları bulunmadığından, bir mirasçı tek başına gidip o taşınmazdaki bağımsız bir tapu hissesini üçüncü kişiye satamıyor.

Taşınmaz üzerindeki tasarruf işlemlerinde kural olarak mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekiyor. Miras payının sözleşmeyle devri ise farklı hukuki koşullara tabi olduğundan, bu işlem doğrudan tarladaki belirli bir tapu payının satışıyla karıştırılmamalı.

HİSSE DIŞARIDAN BİRİNE SATILIRSA ŞUFA HAKKI DOĞABİLİR

Paylı mülkiyete tabi tarla veya arsada bir hissedar payını ortaklık dışındaki üçüncü kişiye sattığında, diğer hissedarlar yasal önalım (şufa) hakkını kullanabiliyor. Bu hak, satılan payın belirli şartlarla yeni alıcıdan mahkeme kararıyla devralınmasını sağlıyor.

Satış bir başka mevcut hissedara yapılmışsa kural olarak diğer paydaşların yasal önalım hakkı doğmuyor. Cebrî artırma ve Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda da yasal önalım hakkı kullanılamıyor.

DAVA SÜRESİNE DİKKAT: 3 AY VE 1 YIL KURALI

Şufa hakkı bakımından en kritik konuyu süre oluşturuyor. Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildiriliyor. Usulüne uygun noter bildiriminin ulaşmasının ardından önalım davası için üç aylık süre işlemeye başlıyor.

Noter bildirimi yapılmamış olsa bile 25 Aralık 2025 ve sonrasında gerçekleşen satışlarda hak, satış tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde kullanılabiliyor.

Burada önemli bir ayrıntı öne çıkıyor: Eski kaynaklarda yer alan “iki yıl” bilgisi her satış için geçerli değil. 25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren değişiklik, bu tarihten önce yapılmış satışlara uygulanmıyor. Daha eski satışlarda önceki iki yıllık üst sınırın geçerliliğini koruması nedeniyle, süre hesabında satış tarihinin mutlaka kontrol edilmesi gerekiyor.

MAHKEMEYE GİDEN HİSSEDAR NE KADAR ÖDEYECEK?

Önalım hakkı, doğrudan tapu müdürlüğüne başvurarak değil, payı satın alan kişiye karşı dava açılarak kullanılıyor. 2026 yılı itibarıyla yürürlükte olan düzenlemeye göre hâkim, dava konusu payın rayiç bedelini belirliyor.

Davacının bu bedelle birlikte alıcıya düşen tapu giderlerini, mahkemenin gösterdiği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırması gerekiyor. Bedel süresinde yatırılmazsa payın davacı adına tesciline karar verilemiyor.

ANAYASA MAHKEMESİNDEN YENİ KARAR: VİRANŞEHİR DE DOSYADA

Önalım bedeline ilişkin düzenlemede yeni bir gelişme yaşandı. Anayasa Mahkemesi, pay bedelinin rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören kuralı 16 Temmuz 2026 tarihli kararıyla iptal etti. 6 Kasım 2026’da Resmî Gazete’de yayımlanan kararın dikkat çeken Şanlıurfa ayrıntısı ise itiraz yoluna başvuran mahkemeler arasında Viranşehir 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin de bulunması oldu.

Ancak iptal kararı hemen uygulanmaya başlamadı. Anayasa Mahkemesi, hukuki boşluk oluşmaması için iptal hükümlerinin yayım tarihinden dokuz ay sonra, 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girmesini kararlaştırdı. Bu nedenle 15 Kasım 2026 itibarıyla rayiç bedel kuralı uygulanmaya devam ediyor.

Sonraki dönemde bedelin nasıl hesaplanacağı ise yapılabilecek yeni yasal düzenlemelere bağlı.

TARLA KOMŞUSU OLMAK TEK BAŞINA ŞUFA HAKKI VERMİYOR

Tarım arazilerinde sık karıştırılan bir başka noktayı da sınırdaş maliklerin durumu oluşturuyor. Önceden tarım arazisi komşularına tanınan özel önalım hakkı, 2020’de kaldırıldı. Yalnızca bitişik tarlanın sahibi olmak, bugün tek başına önalım davası açma yetkisi vermiyor.

Bununla birlikte tarım arazilerinin devri ve bölünmesine ilişkin 5403 sayılı Kanun kapsamındaki diğer sınırlamalar devam ediyor; satış öncesinde ilgili tarım ve tapu birimlerinden işlem koşullarının teyit edilmesi gerekiyor.

ŞANLIURFA’DA TAPU VE DAVA İŞLEMLERİ NEREDE YAPILIYOR?

Haliliye, Eyyübiye ve Karaköprü tapu müdürlükleri, Paşabağı Mahallesi Cumhuriyet Caddesi No:77’deki Valilik Binası B Blok’ta hizmet veriyor. Tapu işlemlerinin ayrıntıları WebTapu üzerinden ve Alo 181 Tapu ve Kadastro Çağrı Merkezi aracılığıyla öğrenilebiliyor.

Önalım davalarında ise taşınmazın bulunduğu yerin yargı çevresindeki görevli Asliye Hukuk Mahkemesi esas alınıyor. Merkezde Şanlıurfa Adliyesinin adresi Paşabağı Mahallesi Adalet Caddesi, 775. Sokak No:28/C, Haliliye olarak yer alırken, ilçelerde dava açılacak birimin ilgili yargı çevresine göre kontrol edilmesi gerekiyor.

Hisseli tarla veya arsa sahipleri açısından ilk adım, tapuda “paylı mülkiyet” mi yoksa “elbirliği mülkiyeti” mi bulunduğunu öğrenmek. Satış yapılmışsa noter bildirimi ile satış tarihini karşılaştırmak ve hak kaybı yaşanmadan somut duruma uygun hukuki değerlendirme almak önem taşıyor.