Kentsel Dönüşümde Müteahhide Dava: Kendi Dairesi İçin Sözleşme Yapan Malik Tüketici Sayılıyor

veya Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, riskli yapı kararı verilen binada konutu bulunan ve yeni binada yaklaşık kendi konutuna denk bir daire alacak malikin, müteahhitle yaptığı sözleşmede tüketici olduğuna hükmetti. Bu uyuşmazlıklarda tüketici mahkemeleri görevli olacak.

Kentsel dönüşüm kapsamında müteahhitle uyuşmazlık yaşayan kat malikleri için önemli bir usul sorusu netlik kazandı. Daireler geç teslim edildiğinde, iş eksik ya da kusurlu yapıldığında veya sözleşmedeki ağır şartlar tartışıldığında davanın hangi mahkemede açılacağı belirsizdi.

Bölge adliye mahkemelerinin bir kısmı bu davaları asliye hukuk mahkemesinde, bir kısmı ise tüketici mahkemesinde görüyordu. Çelişkinin giderilmesi için Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulu Yargıtay’a başvurdu.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 12 Şubat 2026 tarihli ve 2026/23 E., 2026/496 K. sayılı kararıyla meseleyi karara bağladı. Karar oybirliğiyle ve kesin olarak verildi.

Daireye göre riskli yapı statüsüne alınan binada konut olarak kullanılan bağımsız bölümün maliki, müteahhitle yasal bir zorunluluk nedeniyle sözleşme yapıyor. Bu kişinin ticari veya mesleki bir amacı bulunmuyor; tek amacı konut ihtiyacını karşılamak.

Bu nedenle 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında tüketici sayılıyor.

Kararda önemli bir ayrım yapıldı. Arsasına karşılık birden çok konut veya işyeri alacak malikin asıl amacı, oturacağı konutu yeniden yaptırmak değil taşınmazını değerlendirmek. Bu durumdaki malik tüketici sayılmıyor ve davası kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülüyor.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi de 8 Haziran 2026 tarihli, 2026/55 E., 2026/1351 K. sayılı kararında bu ayrımı uyguladı. Binada kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunmayan ve paylaşımın yarı yarıya öngörüldüğü dosyada, maliklerin arsayı değerlendirme amacıyla hareket ettiği kabul edildi ve asliye hukuk mahkemesi görevli sayıldı.

Tüketicilerin tüketici mahkemesinde açtığı davalar harçtan muaf tutuluyor. Değeri yüksek inşaat uyuşmazlıklarında bu fark önemli bir maliyet avantajı sağlıyor. Dava, malikin kendi yerleşim yerindeki tüketici mahkemesinde de açılabiliyor.

Müzakere edilmeden sözleşmeye konulan ve malik aleyhine dengesizlik yaratan şartlar haksız şart denetimine tabi oluyor. Açık olmayan hükümler tüketici lehine yorumlanıyor. oranı gibi asli edimler arasındaki denge ise bu denetimin dışında kalıyor.

Tüketici mahkemesinde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı. Tapu iptali ve tescil gibi taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklar bu zorunluluğun dışında kalıyor.

Görev, mahkemenin kendiliğinden incelediği bir dava şartı. Yanlış mahkemede açılan dava görevsizlik kararıyla aylar kaybettirebiliyor. Görevsizlik kararından sonra iki hafta içinde dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesi istenmezse dava açılmamış sayılıyor.

Kentsel dönüşüm sözleşmesinde teslim süresi, teminat, kira yardımı ve cezai şart gibi hangi maddelerin yer alması gerektiği kentsel dönüşüm müteahhit sözleşmesi başlıklı yazıda ele alınıyor. Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması, tapu devri ve fesih gibi genel kurallar ise kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberinde yer alıyor.

En sık uyuşmazlık konusu olan teslim gecikmesinde başvurulabilecek yollar için de müteahhit tapuyu vermiyor veya geç teslim ediyorsa yazımıza göz gezdirebilirsiniz.

Oturduğunuz konut için sözleşme yaptıysanız tüketici mahkemesinde açılır. Arsanızı değerlendirmek amacıyla birden çok bağımsız bölüm alacaksanız dava kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür.

Hayır. Tüketicilerin tüketici mahkemesinde açtığı davalar harçtan muaftır; bilirkişi gibi diğer yargılama giderleri ayrıca doğabilir.

Evet, tüketici mahkemesinde görülecek uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Tapu iptali ve tescil davaları bu kuralın dışındadır.