KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİNDE SIKÇA KARŞIMIZA ÇIKAN “BURANIN SATIN ALMASI VAR” İBARESİ VE HUKUKİ NİTELİĞİ

2010’lu yılların başından itibaren İstanbul’da, özellikle Avcılar ve Büyükçekmece gibi yapı stokunun yenilenme ihtiyacının yoğun olarak hissedildiği ilçelerde kentsel dönüşüm uygulamaları hız kazanmıştır. Son yıllarda ise kentsel dönüşüm İstanbul geneline yayılmış; bazı ilçelerde (Örneğin Bakırköy’de artı kat gelmesi) yapılan imar planı ve plan notu değişiklikleriyle dönüşümü teşvik eden ilave yapılaşma imkanlarının tanınması, taşınmaz maliklerinin mevcut yapılarını yenileme konusundaki isteğini daha da artırmıştır. Marmara Bölgesi’nin ve özellikle İstanbul’un karşı karşıya bulunduğu deprem riski, kentsel dönüşümü yalnızca taşınmaz maliklerinin bireysel tercihi olmaktan çıkarmış; aynı zamanda merkezi ve yerel idarelerin temel şehircilik politikalarından biri haline getirmiştir. Bu doğrultuda mevzuatta çeşitli düzenlemeler yapılmış, “Yarısı Bizden” gibi mali destek programları hayata geçirilerek riskli yapıların dönüşümünün hızlandırılması amaçlanmıştır. Kentsel dönüşüm uygulamalarının giderek yaygınlaşmasıyla birlikte, uygulamada taşınmaz malikleri, müteahhitler, proje firmaları ve hatta zaman zaman belediye birimleri tarafından kullanılan bazı ifadeler de günlük terminolojinin bir parçası haline gelmiştir. Bunlardan biri de özellikle bir taşınmazın imar durumu ve ada-parsel bilgileri incelenirken sıkça karşılaşılan: İşbu yazımızda, uygulamada “satın alma” olarak adlandırılan bu işlemin hukuki niteliğini, dayanağını, uygulama usulünü ve kentsel dönüşüm projeleri bakımından doğurduğu sonuçları ilgili mevzuat ve yargı kararları çerçevesinde inceleyeceğiz. 1. "Buranın Satın Alması Var" İfadesinin Hukuki Anlamı ve Kapsamı Uygulamada yüklenicilerin inceleme yaptıktan sonra dile getirdiği bu ifade, somut olayın ve imar durumunun niteliğine göre her iki durumu da kapsayabilmektedir: ● Durum 1: İlgili Parselde Belediyenin Hissedar Olması: 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 17. maddesinin 3. fıkrası uyarınca, belediye ile hissedar olunan ve müstakil inşaat yapmaya müsait bulunan imar parsellerinde belediye, hissesini öncelikle parselin diğer hissedarlarına bedel takdiri suretiyle satma yetkisine sahiptir. Bu durumda parsel içinde doğrudan belediyeye ait bir mülkiyet payı yer almaktadır.