Eskişehir’de Yeni AVM Ve Karma Kullanım Projeleri Gündemde: Ticari Arz Talebi Aşabilir

Eskişehir’de yeni alışveriş merkezleri ve konut, ofis, otel, gastronomi, sağlık ve eğlence alanlarını bir araya getiren karma kullanım projeleriyle kentin ticari yapısının yeniden şekillenmesi bekleniyor.

Odunpazarı Belediyesi Eskişehir Strateji Geliştirme Ofisi (ESGO) tarafından hazırlanan “Eskişehir’de AVM Yatırımları ve Yeni Çekim Merkezleri” başlıklı araştırmada, yeni yatırımların şehir ekonomisine katkı sağlayabileceği ancak ticari arzın talep artışından daha hızlı büyümesi halinde çeşitli risklerin ortaya çıkabileceği değerlendirildi.

Eskişehir’de ortaya çıkacak yeni mağaza ve dükkan sayısının 500’ün üzerine çıkacak

Araştırmada, yapımı devam eden AVM ve rezidans projelerinde yaklaşık 500 dükkan bulunduğu belirtilirken, bunlara ek olarak farklı ticari yatırımların da bulunduğu ifade edildi. Projelerin tamamlanmasıyla Eskişehir’de ortaya çıkacak yeni mağaza ve dükkan sayısının 500’ün üzerine çıkabileceği öngörüldü.

Yeni ticari merkezler şehrin farklı bölgelerine yayılıyor

ESGO’nun araştırmasında, Eskişehir’de organize perakende yatırımlarının uzun yıllar ağırlıklı olarak Tepebaşı aksında yoğunlaştığı, yeni projelerle birlikte ticari hareketliliğin kentin farklı bölgelerine yayılmaya başladığı belirtildi.

Doğu aksında CityPark, kent merkezinde Sarar Doğal AVM, GamGam City ve Bulvar AVM, kuzeybatı ve yeni yerleşim bölgelerinde ise Hill City, Odunpazarı Park, Es Vadi ve Yiğitler AVM gibi projeler öne çıktı. Bu yatırımların hayata geçmesiyle Eskişehir’in ticari yapısının tek merkezli yapıdan daha çok merkezli bir yapıya dönüşebileceği değerlendirilirken, ticari hareketliliğin farklı bölgelere yayılmasının ulaşım ve altyapı ihtiyaçlarını da artırabileceği kaydedildi.

Şehir merkezinde trafik ve otopark baskısı

Eski otogar alanında geliştirilen Sarar Doğal AVM de araştırmada öne çıkan projeler arasında yer aldı.

Projenin yalnızca yeni bir alışveriş merkezi olarak değil, aynı zamanda kentsel dönüşüm girişimi olarak değerlendirilmesi gerektiği belirtilirken, merkezi konum, yüksek görünürlük, marka potansiyeli ve karma kullanım modeli güçlü yönler arasında gösterildi.

Buna karşılık trafik yoğunluğu, otopark baskısı ve küçük esnaf üzerindeki rekabet etkisinin önemli riskler oluşturabileceği kaydedildi. Araştırmada Hamamyolu, Asarcıklı, Yunus Emre Caddesi ve çevresindeki geleneksel ticaret alanlarının yeni yatırımlardan nasıl etkileneceğinin uzun vadede takip edilmesi gerektiği ifade edildi.

Nüfus artışı ve tüketim kapasitesi izlenmeli

ESGO araştırmasında Eskişehir’in nüfusunun yaklaşık 928 bin olduğu ve nüfus artış hızının önceki dönemlere göre daha düşük seyrettiği belirtildi.

Şehirde üç üniversitenin oluşturduğu genç nüfus ve yüksek eğitim düzeyi önemli avantajlar arasında gösterilirken, öğrencilerin satın alma gücünün sınırlı olması ve yaşlanan nüfusun daha temkinli tüketim eğilimleri göstermesinin ticari pazar açısından dikkate alınması gerektiği değerlendirildi.

Araştırmada e-ticaretin de fiziksel mağazalar üzerindeki rekabeti artırdığına dikkat çekildi. Gelecekte başarılı olacak ticari projelerin yalnızca mağaza sayısıyla değil; gastronomi, eğlence, kültür-sanat, sosyal yaşam, çocuk ve aile hizmetleri ile deneyim odaklı alanlarla farklılaşmasının önem kazanacağı ifade edildi.

Ulaşım ve otopark önemli başlıklar arasında

Yeni yatırımların önemli bölümünün kent merkezinde veya mevcut yoğun ulaşım akslarının yakınında bulunmasının ulaşım açısından ek baskı oluşturabileceği belirtildi.

Yunus Emre Caddesi, Atatürk Bulvarı, Kızılcıklı Mahmut Pehlivan Caddesi, Şair Fuzuli Caddesi, Köprübaşı, Hamamyolu çevresi, Atatürk Caddesi ve Prof. Dr. Yılmaz Büyükerşen Bulvarı’ndaki mevcut trafik yoğunluğuna dikkat çekilen araştırmada, yeni projelerin devreye girmesiyle bölgesel yoğunluğun artabileceği ifade edildi.

Ulaşım kapasitesinin yalnızca proje bazında değil, bölgesel ölçekte değerlendirilmesi gerektiği belirtilirken, otopark sorununun da ticari yapı üzerindeki etkisine dikkat çekildi.

Küçük esnaf için hem fırsat hem risk

Araştırmada AVM yatırımlarının küçük esnaf üzerindeki etkisinin tek yönlü olmadığı vurgulandı.

Yeni yatırımların bölgesel ziyaretçi sayısını ve ticari hareketliliği artırabileceği, yeni istihdam alanları oluşturabileceği belirtilirken; zincir mağazaların yaygınlaşması, kira değerlerinin yükselmesi ve tüketicilerin organize perakendeye yönelmesinin geleneksel ticaret alanlarında müşteri kaybına neden olabileceği ifade edildi.

Hamamyolu, Köprübaşı çevresi, Taşbaşı, Yunus Emre Caddesi, Deliklitaş ve çevresindeki küçük işletmelerin bu dönüşümden etkilenebilecek bölgeler arasında bulunduğu kaydedildi.

Üç farklı senaryo

Araştırmada Eskişehir’in gelecekteki ticari yapısı için iyimser, temel ve risk olmak üzere üç farklı senaryo ele alındı.

İyimser senaryoda ekonominin istikrarlı büyümesi, satın alma gücünün artması, sağlık turizminin gelişmesi ve hızlı tren bağlantılarının bölgesel ziyaretçi hareketliliğini artırması öngörüldü. Bu durumda Eskişehir’in bölgesel perakende merkezi konumunun güçlenebileceği değerlendirildi.

Risk senaryosunda ise yüksek enflasyon, satın alma gücünün zayıflaması ve e-ticaretin daha hızlı büyümesiyle ticari alan arzının talebin üzerine çıkabileceği belirtildi. Böyle bir durumda boş mağaza sayısının artması, kiracı değişimlerinin hızlanması ve bazı ticari alanların işlev değiştirmesinin gündeme gelebileceği ifade edildi.

Temel senaryo olarak değerlendirilen kontrollü büyümede ise yeni projelerin önemli bölümünün faaliyet göstermesi, ancak bazı projelerde kiracı değişimleri ve dönemsel boşlukların yaşanması ile şehir merkezinde belirli ölçüde müşteri kaybı oluşması öngörüldü.

Perakende İzleme Sistemi Önerisi

ESGO araştırmasında yeni ticari projelerin tek tek değerlendirilmesi yerine Eskişehir’in bütüncül gelişim stratejisi içerisinde ele alınması gerektiği belirtildi.

Şehirde ticari yapıdaki değişimin düzenli olarak izlenmesi amacıyla yerel yönetimler, üniversiteler, meslek odaları ve ilgili kurumların iş birliğiyle bir “Perakende İzleme Sistemi” kurulması önerildi.

Sistem kapsamında doluluk oranları, boş mağaza sayıları, ziyaretçi hareketleri ve yeni yatırım eğilimlerinin takip edilmesi önerilirken, büyük ticari projeler için de trafik etkisi, otopark kapasitesi, yaya hareketliliği, toplu taşıma entegrasyonu ve küçük esnaf üzerindeki etkilerin değerlendirileceği bir “AVM Etki Değerlendirme Sistemi” oluşturulması gerektiği kaydedildi.

Araştırmada ayrıca şehir merkezindeki geleneksel ticaret alanlarının canlandırılması, otopark ve erişilebilirlik master planı hazırlanması, esnafın dijital dönüşümünün desteklenmesi ve sağlık, fuar-kongre ile kültür turizminin perakende sektörüyle daha güçlü şekilde bütünleştirilmesi önerildi.

ESGO’nun araştırmasında, Eskişehir’in yeni ticari yatırımları destekleyebilecek ekonomik ve sosyal potansiyele sahip olduğu belirtilirken, gelecekte yatırımın büyüklüğünden çok doğru konum, hedef kitle, ulaşım planlaması ve marka karmasının belirleyici olacağı değerlendirildi.

Araştırmada, şehirde aynı dönemde çok sayıda ticari projenin hayata geçmesinin, sınırlı nüfus artışı ve değişen tüketim alışkanlıklarıyla birlikte ticari arzın talebi aşması riskini beraberinde getirebileceğine dikkat çekildi.