Şanlıurfa’da miras kalan tarlada kardeş imza vermezse ne olur? İşte tapu ve paylaşım kuralları

Şanlıurfa genelinde miras kalan tarla ve arsalar, kardeşler arasında anlaşmazlık çıktığında yıllarca çözülemeyen mülkiyet sorunlarına dönüşebiliyor. Başta Harran, Siverek, Viranşehir ve Suruç olmak üzere kentin diğer ilçelerinde miras yoluyla ortak mülkiyete geçen taşınmazlarla ilgili en çok merak edilen konuların başında, bir mirasçının imza vermemesi durumunda tapu işlemlerinin yürütülüp yürütülemeyeceği geliyor.

Türk Medeni Kanunu ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün uygulamalarına göre, miras kalan bir taşınmazın bütün mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti şeklinde tapuya tescil edilmesi için mirasçılardan yalnızca birinin başvurusu yeterli oluyor. Buna karşın mirasın tapuya geçirilmesi, kardeşler arasında bölüştürülmesi ve taşınmazın satılması birbirinden tamamen farklı işlemler olarak değerlendiriliyor.

BİR KARDEŞ İMZA VERMEZSE TAPU İNTİKALİ YAPILABİLİR Mİ?

Miras kalan taşınmazlarda vatandaşların en sık yanılgıya düştüğü konuların başında, işlem yapılabilmesi için bütün kardeşlerin tapu müdürlüğüne birlikte gitmesi gerektiği düşüncesi yer alıyor. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün açıklamalarına göre, miras kalan taşınmazın elbirliği mülkiyeti olarak mirasçılar adına tescil edilmesinde tüm mirasçıların aynı anda başvurma zorunluluğu bulunmuyor.

Mirasçılardan sadece birinin gerekli belgelerle tapu müdürlüğüne müracaat etmesi işlemi başlatmak için yeterli kabul ediliyor.

Yapılan bu başvuru sonucunda taşınmaz, sadece işlemi başlatan kardeşin tek başına mülkiyetine geçmiyor. Tapu kaydı, mirasçılık belgesinde yer alan bütün mirasçıları kapsayacak biçimde düzenleniyor. Dolayısıyla diğer kardeşlerin imza vermemesi, onların mirasçılık haklarının ortadan kalktığı anlamına gelmiyor.

TEK KARDEŞ BAŞVURURSA TARLANIN TAMAMI ONUN MU OLUR?

Tek başına başvuru yapan kardeşin tarlanın tamamına sahip olması gibi bir durum söz konusu olmuyor. Türk Medeni Kanunu'nun 599. maddesi uyarınca miras, miras bırakan kişinin ölümüyle birlikte kanunen mirasçılara geçiyor ve birden fazla mirasçı varsa yapılana kadar miras ortaklığı oluşuyor.

Örneğin Şanlıurfa'da dört kardeşe bir tarla miras kaldığında, kardeşlerden üçü tapu işlemlerini yaptırmak isterken dördüncü kardeş hiçbir işlem yapmak istemezse, mirasçılardan biri tek başına intikal başvurusu gerçekleştirebiliyor. Bu işlem başvuran kardeşi tarlanın tek sahibi yapmadığı gibi, taşınmaz üzerindeki bütün mirasçıların hakları da korunmaya devam ediyor.

MİRAS KALAN TARLA KARDEŞLER ARASINDA NASIL PAYLAŞILIR?

Taşınmazın tapuda bütün mirasçılar adına tescil edilmesi, tarlanın kardeşler arasında fiilen paylaşıldığı anlamına gelmiyor. Mirasçılar kendi aralarında uzlaşmaları durumunda mirasın nasıl bölüşüleceğini belirleyebiliyor.

Türk Medeni Kanunu'nun 676. maddesine göre, mirasçılar arasında yapılacak paylaşma sözleşmesinin geçerli sayılması için yazılı şekilde düzenlenmesi şart koşuluyor.

Bununla birlikte, taşınmazların tapuda ayrı ayrı mirasçılar adına tescil edilebilmesi için ilgili tapu mevzuatındaki şartların da eksiksiz yerine getirilmesi gerekiyor. Özellikle tarım arazilerinde kardeşlerin kendi aralarında anlaşmaya varmış olması, tarlanın her zaman istenilen büyüklükte parçalara ayrılabileceği anlamına gelmiyor.

BİR KARDEŞ TARLANIN SATILMASINA KARŞI ÇIKARSA NE OLUR?

Miras kalan taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi ise, taşınmazın tamamının anlaşmalı olarak satılabilmesi için kural olarak bütün mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekiyor. Kardeşlerden birinin satışa itiraz etmesi, anlaşmalı satış işleminin gerçekleşmesini engelleyebiliyor.

Bu noktada taşınmazın elbirliği mülkiyetinde bulunması ile paylı mülkiyete geçirilmiş olması farklı hukuki sonuçlar doğuruyor. Elbirliği mülkiyetinde mirasçıların ortak hareket etmesi esas alınırken, paylı mülkiyette bir hissedarın kendi payı üzerinde tasarrufta bulunması ayrı kurallara tabi tutuluyor.

Bu yüzden satış yapmak isteyen mirasçıların ilk olarak tapu kaydındaki mülkiyet türünü kontrol etmesi büyük önem taşıyor.

KARDEŞLER ANLAŞAMAZSA HİSSELER AYRILABİLİR Mİ?

Mirasçılar arasında uzlaşma sağlanamadığında başvurulabilecek hukuki yollardan biri de elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi olarak öne çıkıyor. Türk Medeni Kanunu'nun 644. maddesi çerçevesinde mirasçılardan biri, mirasa dahil taşınmazların tamamı ya da bir kısmı için paylı mülkiyete geçiş talebinde bulunabiliyor.

Başvuru üzerine Sulh Hukuk Mahkemesi, diğer mirasçıların görüşlerini ve varsa itirazlarını değerlendiriyor. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılan bir itiraz çıkmaması ve kanundaki diğer şartların oluşması halinde taşınmazın paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilebiliyor.

Bu işlemle mirasçıların tapudaki pay oranları ayrı ayrı gösterilebilse de tarlanın fiziksel olarak parçalara ayrıldığı anlamına gelmiyor.

İMZA VERMEYEN KARDEŞE KARŞI DAVA AÇILABİLİR Mİ? ZORUNLU ARABULUCULUK SÜRECİ

Uzlaşma sağlanamayan durumlarda, taşınmazın hukuki niteliğine göre halk arasında "izale-i şuyu davası" olarak bilinen ortaklığın giderilmesi yoluna gidilebiliyor. Bu davada taşınmazın nasıl paylaştırılacağını değerlendiren mahkeme, öncelikle aynen paylaşımın mümkün olup olmadığını inceliyor.

Yasal şartlar uygunsa aynen yapılırken, bunun mümkün olmaması halinde satış yoluyla ortaklığın giderilmesine hükmedilebiliyor ve satıştan elde edilen bedel hak sahiplerine payları oranında dağıtılıyor. Ancak tarım arazilerinde özel kanuni sınırlamalar bulunduğu için her miras anlaşmazlığında doğrudan satış kararı çıkacağı düşünülmemeli.

Ayrıca 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı olarak uygulanıyor. Anlaşmazlık yaşayan kardeşlerin ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabuluculuk sürecini tamamlaması gerekiyor.

Görüşmelerde uzlaşma çıkmaması halinde gerekli hukuki şartlar çerçevesinde dava açılabiliyor.

ŞANLIURFA’DA MİRAS KALAN TARLALARDA ÖZEL KURALLAR UYGULANIYOR

Tarımsal üretimin yoğun olduğu Şanlıurfa ilçelerinde miras kalan arazilerin paylaşımında 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında özel kurallar işletiliyor. Bu kanun doğrultusunda mirasçıların anlaşarak mülkiyetin bir veya belirli şartlarla birden fazla mirasçıya devrini sağlamaları, kanunun izin verdiği yöntemlerle ortaklık kurmaları ya da üçüncü kişilere satış yapmaları mümkün olabiliyor.

Anlaşma sağlanamazsa yine kanunda belirlenen şartlar dahilinde Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulabiliyor.

Kanun kapsamında mirasçıların anlaşması durumunda mülkiyet devrine ilişkin işlemlerin, kural olarak mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanması öngörülüyor. Uygulanacak hükümlerin belirlenmesinde miras bırakanın ölüm tarihi, arazinin niteliği ve ilgili mevzuat belirleyici rol oynuyor.

Bu sebeple özellikle Harran Ovası ve Şanlıurfa'nın diğer tarım bölgelerindeki miras arazilerinin paylaşımından önce ilgili İl veya İlçe Tarım ve Orman Müdürlüğünden bilgi alınması yarar sağlıyor.

MİRAS İNTİKALİNDE TAPU HARCI ÖDENİR Mİ?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün işlem rehberine göre, miras yoluyla gerçekleştirilen tapu intikal işlemlerinde tapu harcı alınmıyor; yalnızca işlem için belirlenen döner sermaye hizmet bedeli ve varsa diğer işlem giderleri ödeniyor.

Burada tapu harcı ile veraset ve intikal vergisinin birbirinden farklı kavramlar olduğuna dikkat edilmesi gerekiyor. Mirasın tapuya tescili sırasında veraset ve intikal vergisinin tahakkuk etmesini beklemek gerekmiyor. Mirasçıların veraset ve intikal vergisi beyannamesi verme yükümlülükleri ayrıca devam ederken; taşınmazın ilerleyen süreçte satılması, devredilmesi veya üzerinde ayni hak kurulması aşamasında ilgili veraset ve intikal vergisinin ödenmesi ve vergi ilişiğinin kesilmesi şart koşuluyor.

ŞANLIURFA’DA MİRAS TAPU İNTİKALİ NEREYE YAPILIR?

Şanlıurfa'da anne veya babasından taşınmaz miras kalan vatandaşlar, ilk adım olarak noterlerden ya da Sulh Hukuk Mahkemesinden mirasçılık belgesi alabiliyor. Belgenin temin edilmesinin ardından Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün WebTapu sistemi üzerinden intikal başvurusu yapılabiliyor; ayrıca Alo 181 hattı aranarak tapu işlemleri ve başvuru süreçleri hakkında bilgi edinilebiliyor.

Şanlıurfa'nın merkez ilçeleri olan Haliliye, Eyyübiye ve Karaköprü tapu müdürlükleri, Paşabağı Mahallesi Cumhuriyet Caddesi No:77 adresindeki Valilik Binası B Blok'ta vatandaşlara hizmet veriyor.

Resmi kayıtlara göre müdürlüklerin hizmet verdiği katlar şu şekilde sıralanıyor:

Karaköprü Tapu Müdürlüğü: Zemin kat

Haliliye Tapu Müdürlüğü: 1. kat

Eyyübiye Tapu Müdürlüğü: 3. kat

Ortaklığın giderilmesine yönelik uyuşmazlıklarda başvurulan Şanlıurfa Arabuluculuk Bürosu ise Paşabağı Mahallesi 775. Sokak No:28 C adresinde bulunan adliye ek binasının 1. katında hizmet veriyor.

MİRAS KALAN TARLASI OLANLAR NELERE DİKKAT ETMELİ?

Şanlıurfa'da miras kalan tarla, arsa ya da konutlar nedeniyle anlaşmazlık yaşayan vatandaşların ilk olarak taşınmazın tapu kayıtlarını ve mirasçılık belgesini incelemesi gerekiyor. Bir kardeşin intikal işlemine katılmaması ile mirasın paylaşılmasına ya da satılmasına karşı çıkması birbirinden farklı hukuki sonuçlar doğuruyor.

Kardeşlerden biri imza vermese dahi miras kalan taşınmazın bütün mirasçılar adına tapuya intikali yapılabilirken; taşınmazın paylaşılması veya satılması aşamasında mülkiyet türüne, mirasçıların anlaşmasına ve kanuni şartlara göre farklı prosedürler işliyor. Özellikle tarım arazilerinde geçerli olan özel kurallar dolayısıyla, herhangi bir işlem başlatmadan önce ilgili kurumların bilgilendirmelerinin incelenmesi ve uyuşmazlığın niteliğine göre hukuki destek alınması önem taşıyor.