Konutta kan kaybı: Zirve Menemen'de

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan ağustos ayı konut satışları verileri, gayrimenkul sektöründeki yüksek faiz ve kredi erişim zorluklarının piyasa üzerindeki baskısını bir kez daha kanıtladı. Türkiye genelinde ağustos ayında alıcı bulan gayrimenkul sayısı, bir önceki yılın aynı dönemine mukayese edildiğinde yüzde 14,7 oranında azalarak 127 bin 410 seviyesine geriledi. Sezonluk hareketliliğin yaşanmasının beklendiği yaz döneminin son ayında kaydedilen bu düşüş, gayrimenkul yatırımlarında temkinli bir duruşun öne çıktığına işaret etti.

Ülke ölçeğindeki satış rakamlarının bölgesel dağılımı incelendiğinde, büyükşehirlerin pazar payını elinde tutmaya devam ettiği izlendi. En yüksek satış hacmine sahip olan kentler sıralamasında 20 bin 426 konut satışı ile İstanbul yine başı çekti. İstanbul'u 10 bin 851 işlemle başkent Ankara ve 6 bin 532 işlemle Ege'nin incisi İzmir takip etti. Öte yandan, pazarın en dar olduğu iller ise sırasıyla 112 konutla Tunceli, 72 konutla Ardahan ve 68 konutla Hakkari olarak istatistiklere yansıdı. Anadolu'daki küçük şehirlerdeki bu düşük seyir, finansman imkanlarının kısıtlanmasının yerel piyasaları ne denli olumsuz etkilediğini gösterdi.

İzmir'de ikinci el satışlarda sert düşüş yaşandı

İzmir özelindeki veriler detaylandırıldığında, kentteki konut satışları genel düşüş grafiğinin dahi altında bir performans sergiledi. İzmir konut satışları ağustos ayında yıllık bazda yüzde 17 oranında gerileyerek 6 bin 532 adede indi. Pazarda yaşanan bu gerilemenin ana kaynağını ise alım gücündeki düşüş ve yüksek seyreden konut kredisi faiz oranları oluşturdu. Kredi maliyetlerinin yüksekliği nedeniyle nakit birikimi olmayan vatandaşların konut ediniminden uzak durması, satış rakamlarının aşağı yönlü ivmelenmesine neden oldu.

Kentin gayrimenkul yapısı içinde ilk defa satılan konut ile ikinci el konut arasındaki dengeler de dikkat çekici değişimler gösterdi. İzmir'de ilk kez alıcısıyla buluşan sıfır konut sayısı, geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 4,8 oranında sınırlı bir azalmayla 1.995'e düştü. Toplam pazardaki payı yüzde 30,5 olarak gerçekleşen sıfır konutlar, yeni projelerdeki fiyat esneklikleri sayesinde nispeten daha dirençli bir duruş sergiledi. Buna karşın kentin konut stokunun sürükleyicisi konumundaki ikinci el piyasasında tam anlamıyla bir yaprak dökümü yaşandı. İkinci el el değiştirmeler yüzde 21,4 gibi yüksek bir oranla azalarak 4 bin 537 seviyesine çekildi. İkinci el konutların toplam satıştaki payı ise yüzde 69,5 olarak kayıtlara geçti. Öte yandan banka kredili işlemleri temsil eden ipotekli konut satışı istatistikleri de gerilemeden payını aldı. İzmir'de ipotekli satışlar yüzde 8,1 oranında azalarak 1.210'a düştü ve toplam satışlar içindeki payı yüzde 18,5 seviyesinde kaldı.

Menemen konut satışlarında zirvedeki yerini korudu

Ege'nin metropol kentinde ilçeler arasındaki satış potansiyeli incelendiğinde, kentsel dönüşüm ve yeni konut projelerinin odağında yer alan kuzey aksının öne çıktığı görüldü. İzmir'de ağustos ayında en fazla gayrimenkulün el değiştirdiği ilçe, son dönemdeki sanayi ve ulaşım yatırımlarıyla dikkat çeken Menemen oldu. Gelişime açık arazi yapısı ve erişilebilir fiyatlı proje seçenekleriyle öne çıkan Menemen'de tam 854 konut satışı gerçekleştirilerek ilçe bazında birincilik elde edildi.

Menemen'i takip eden diğer ilçelerde ise kentin geleneksel yerleşim merkezleri ile büyüyen çeperleri arasındaki yarış hissedildi. Öğrenci nüfusu ve yoğun kiralık potansiyeliyle bilinen Buca, 727 konut satışı ile ikinci sırada yer alırken; sanayi alanlarına yakınlığı ve yeni yapılaşmasıyla cazibe merkezi olan Torbalı 651 satışla üçüncü sırayı aldı. İzmir'in köklü ve yüksek nüfuslu merkezlerinden Karşıyaka 482 konut satışı ile dördüncü sıraya yerleşirken, Çiğli 422 satışla beşinci oldu. Listenin devamında ise kentsel yoğunluğun yüksek olduğu Karabağlar 378, tarihi merkez Konak 345, üniversite kenti Bornova 322 ve kentsel dönüşüm bölgesi Bayraklı 280 konut satışı ile sıralandı. Bu tablodan anlaşıldığı üzere, uygun fiyatlı ve yeni konut stoku sunan dış ilçeler alıcılar tarafından daha fazla tercih edildi.

Yabancı yatırımcı ve iş yeri satışlarında kan kaybı sürüyor

Gayrimenkul sektörünün en önemli gelir kalemlerinden biri olan yabancıya satışlar ile ticari gayrimenkul tarafında da durgun seyir varlığını hissettirdi. Yabancılara konut satışı verileri İzmir özelinde değerlendirildiğinde, ağustos ayında bir önceki yılın aynı dönemine oranla yüzde 37,1 gibi ciddi bir oranda azalarak 22 adede geriledi. Türkiye genelinde ise yabancılara yapılan satışlar ağustos ayında yıllık yüzde 0,1'lik sembolik bir artışla 1.938 adet olurken, toplam satışlar içindeki payı yüzde 1,5 seviyesinde gerçekleşti. Yılın ilk sekiz ayını kapsayan Ocak-Ağustos döneminde ise yabancılara yapılan satışlar ülke genelinde yüzde 6,3 azalarak 13 bin 141'e düşmüş oldu. Ülke uyruklarına göre bakıldığında, Türkiye'den en fazla konut edinen kesim 343 konutla Rusya Federasyonu vatandaşları olurken, onları 147 satışla Ukrayna ve 140 satışla İran vatandaşları takip etti.

Piyasadaki daralma sadece konut sektörüyle sınırlı kalmayıp ticari gayrimenkul alanına da doğrudan yansıdı. İş dünyasının yatırım iştahındaki azalma, iş yeri satışları rakamlarına olumsuz yansıdı. İzmir'de ağustos ayında el değiştiren ticari gayrimenkul ve iş yeri sayısı, bir önceki yılın aynı ayına kıyasla yüzde 24,3 oranında azalarak 686'ya geriledi. Türkiye genelindeki iş yeri satışları ise aynı dönemde yüzde 6,4 oranında azalışla 15 bin 937 olarak gerçekleşti. Hem konut hem de ticari alandaki bu veriler, gayrimenkul sektörünün genelinde finansman koşullarının rahatlatılmasına yönelik adımların önemini bir kez daha ortaya koydu.