Konut fiyatlarında reel gerileme dokuzuncu aya taşındı

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın (TCMB) Ağustos 2026 dönemine ilişkin Konut Fiyat Endeksi (KFE) ve Yeni Kiracı Kira Endeksi (YKKE) verileri, konut ve kira fiyatlarında TL bazındaki yükselişin sürdüğünü ancak artışların genel enflasyonun altında kaldığını gösterdi. Türkiye genelinde KFE, ağustosta bir önceki aya göre yüzde 0,9 artarak 236,8 seviyesine çıktı. Yıllık nominal artış yüzde 23 olurken, enflasyondan arındırılmış reel değişim yüzde 6,5 düşüş olarak gerçekleşti.KONUTTA REEL GERİLEME DOKUZUNCU AYA TAŞINDIKonut fiyatlarının reel olarak gerilemesi ağustos ayında da devam ederek dokuzuncu aya ulaştı. Reel değişim, konut fiyatlarındaki nominal yükselişin tüketici enflasyonu karşısındaki durumunu gösteriyor. Bu nedenle fiyatların TL cinsinden yükselmesi, konutların satın alma gücü açısından aynı ölçüde değerlendiği anlamına gelmiyor. Ağustos verileri de konut fiyatlarının geçen yılın aynı dönemine göre nominal olarak yükselmesine karşın enflasyon dikkate alındığında değer kaybettiğine işaret etti.KONUT FİYAT ENDEKSİ NASIL HESAPLANIYOR?TCMB, Konut Fiyat Endeksi'ni Türkiye'deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini takip etmek amacıyla hesaplıyor. Böylece farklı özelliklere sahip konutların zaman içinde piyasaya girmesinden kaynaklanabilecek etkilerin azaltılması ve fiyat eğiliminin daha sağlıklı izlenmesi amaçlanıyor. Endeksin baz yılı 2023=100 olarak uygulanıyor. Bu nedenle KFE, tek tek ilanlardaki satış fiyatlarını değil, konut piyasasındaki genel fiyat hareketini gösteren istatistiksel bir gösterge niteliği taşıyor.BÖLGELER ARASINDA FARK AÇIKAğustos verilerinde bölgesel fiyat hareketlerinin aynı yönde ancak farklı hızlarda gerçekleştiği görüldü. Yıllık konut fiyat artışının en yüksek olduğu bölge yüzde 27 ile Bingöl, Elazığ, Malatya, Tunceli, Van, Bitlis, Hakkâri ve Muş'u kapsayan bölge oldu. En düşük yıllık artış ise yüzde 13 ile Edirne, Kırklareli ve Tekirdağ bölgesinde kaydedildi. Bölgesel farklılıklar; konut arzı, nüfus hareketleri, yeni yapılaşma, yerel talep ve ekonomik koşullar gibi çok sayıda unsurun konut piyasasında tek tip bir fiyat hareketi oluşmasını engellediğini gösteriyor.ÜÇ BÜYÜKŞEHİRDE FİYATLAR AYLIK BAZDA YÜKSELDİİstanbul, Ankara ve İzmir'de konut fiyatları ağustos ayında bir önceki aya göre sırasıyla yüzde 1,9, yüzde 1,5 ve yüzde 2,7 arttı. Yıllık değişim İstanbul'da yüzde 26,3, Ankara'da yüzde 24,8 ve İzmir'de yüzde 23,3 olarak hesaplandı. Böylece üç büyükşehirde de konut fiyatlarındaki nominal artış devam ederken, aylık yükselişin en yüksek olduğu kent İzmir oldu.YENİ KİRACI İLE MEVCUT KİRACI AYRIMI ÖNEMLİTCMB'nin yayımladığı Yeni Kiracı Kira Endeksi ise mevcut kira sözleşmelerinden farklı olarak kiralık konut piyasasındaki güncel fiyat hareketlerini izlemeyi amaçlıyor. Mevcut kiracıların ödediği kiralar sözleşme yenileme dönemleri nedeniyle piyasadaki değişimleri gecikmeli yansıtabiliyor. Yeni Kiracı Kira Endeksi ise yeni yapılan kira sözleşmelerindeki hareketi takip ederek kiralık konut arayanların karşılaştığı güncel fiyat eğilimine ilişkin ayrı bir gösterge sunuyor.YENİ KİRACI KİRALARI YILLIK YÜZDE 26,4 ARTTIYeni Kiracı Kira Endeksi ağustosta aylık yüzde 2,3 yükseldi. Yeni kiracıların karşılaştığı kira fiyatları geçen yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 26,4 artarken, enflasyondan arındırılmış reel değişim yüzde 3,9 düşüş gösterdi. Üç büyük kentte aylık artış İstanbul'da yüzde 4,9, Ankara'da yüzde 2,6 ve İzmir'de yüzde 5,4 olarak gerçekleşti. Yıllık artışlar ise İstanbul'da yüzde 34,5, Ankara'da yüzde 28,3 ve İzmir'de yüzde 25,5 oldu.KİRALARDA EN YÜKSEK YILLIK ARTIŞ İSTANBUL'DABölgesel Yeni Kiracı Kira Endeksi verilerinde yıllık artışın en yüksek olduğu yer yüzde 34,5 ile İstanbul oldu. En düşük artış ise yüzde 17,3 ile Edirne, Kırklareli ve Tekirdağ bölgesinde hesaplandı. Konut fiyatlarında olduğu gibi kiralarda da bölgesel arz-talep dengesi, nüfus hareketleri, konut stokunun yapısı ve ekonomik koşullar fiyatların kentten kente önemli ölçüde farklılaşmasına yol açabiliyor.VERİLER NASIL OKUNMALI?KFE ve Yeni Kiracı Kira Endeksi, belirli bir konutun satış veya kira bedelinin ne olması gerektiğini gösteren bir fiyat tarifesi değil, piyasanın genel yönünü izlemeye yarayan göstergeler. Bu nedenle ev almayı, satmayı veya kiralamayı planlayanların ülke ve bölge endekslerinin yanında konutun bulunduğu mahalle, bina yaşı, yapı niteliği, büyüklüğü, ulaşım olanakları ve çevredeki karşılaştırılabilir konutları da dikkate alması gerekiyor. Ağustos tablosunun temel mesajı ise hem konut hem de yeni kiracı fiyatlarının nominal olarak yükselmeyi sürdürmesine rağmen, yıllık artışların enflasyonun altında kalması nedeniyle reel gerilemenin devam etmesi oldu.