Ankara’da konuta erişim imar, maliyet ve alım gücü kıskacında

Ankara’da konuta erişim; imar kararları, kentsel dönüşümün niteliği, altyapı ve ulaşım olanakları, inşaat maliyetleri ve finansman koşullarıyla şekilleniyor. Görüşlerini aldığımız üç isim, bazı bölgelerde talep ile konut arzının örtüşmediğini, yüksek fiyatlar ve zayıflayan satın alma gücünün de alıcıların kararlarını etkilediğini belirtti.

İmar kararları ve kentsel dönüşümün yanı sıra konutun yeri ve niteliği, altyapı olanakları, inşaat maliyetleri ve kredi koşulları da Ankara’da konuta erişimi belirliyor. ATO Emlak Komite Başkanı Kenan Bayram, Proline Proje Mühendisik Mimarlık İnşaat Ltd.

Şti. Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Korkmaz, Gayrimenkul Yatırım Uzmanı ve TOBB Ankara Kadın Girişimciler İcra Kurulu Üyesi Hicran Koca, sorunun yalnızca konut sayısı olmadığını; konutun kimler için, nerede ve hangi koşullarda üretildiğinin de birlikte değerlendirilmesi gerektiğini söylüyor.

DÖNÜŞÜM, KONUT TİPİ VE ALTYAPI BİRLİKTE PLANLANMALI Ankara’daki kentsel dönüşümün öncelikleri ve yeni imar alanlarının nasıl planlanması gerektiği hakkında değerlendirmelerde bulunan Ankara Ticaret Odası Emlak Komite Başkanı ve Meclis Üyesi Kenan Bayram, yeni alanlar açılmadan önce mevcut yerleşimlerde dönüşümün hızlandırılması gerektiğini söyledi. Bayram, Demetevler’in yanı sıra Bahçelievler ve Yenimahalle’nin eski yerleşimleri ile Altındağ’ın Dışkapı ve Örnek mahalleleri çevresinde dönüşümün öncelikli ele alınmasını önerdi.

Ankara’nın merkezindeki yoğun nüfuslu bölgelerde mevcut yapılaşmanın hem kent görünümünü olumsuz etkilediğini hem de olası bir depremde risk oluşturduğunu dile getirdi.

Bayram, yeni imar alanlarının önemli bir bölümünün ulaşım ve altyapı olanakları yeterince sağlanmadan planlandığını savundu. Tarım alanlarının ve tarlaların yapılaşmaya açılması yerine, önce mevcut yerleşimlerdeki konut ihtiyacının ve kentsel dönüşümün ele alınması gerektiğini belirten Bayram, “Yeni konut alanları nüfus ve talep doğrultusunda aşamalı biçimde geliştirilmeli; yollar ve toplu ulaşımın artacak nüfusu taşıyıp taşıyamayacağı önceden hesaplanmalıdır” dedi.

Yoğun göç alan Etimesgut’te yeni konut alanlarının açılabileceğini, ancak planlamanın bölgenin talebine ve altyapı kapasitesine göre aşamalı yapılması gerektiğini belirten Kenan Bayram, Eskişehir Yolu’ndaki trafik yükünün de hesaba katılmasını istedi. Bayram, “Etimesgut çok yoğun göç alıyor; yeni alanlar açılırken bölgenin ihtiyacı gözetilmeli.

Eskişehir Yolu’nda iş çıkış saatlerinde trafik zaten mevcut yoğunluğu kaldıramıyor. Bu kapasiteyi hesaba katmadan nüfusu ve yapılaşmayı artırmak sorunu büyütür. Bölge trafiği taşımakta zorlanırken 17, 20, 30, hatta 50 katlı binalar yapmanın anlamı yok.

Nüfusu artırıp ardından trafik sorununa çözüm aramak yerine, planlama aşamasında bu yoğunluğun ulaşım üzerindeki etkisi değerlendirilmelidir” ifadelerini kullandı.

Konut tiplerinin de mahallelerin yapısına ve ihtiyacına göre belirlenmesi gerektiğini kaydeden Bayram, “Ailelerin yoğun olduğu bölgelerde anlamsız biçimde çok sayıda 1+0 ve 1+1 daire yapılıyor. Bu da o bölgenin düzenini ve konut arz-talep dengesini bozuyor.

1+0 ve 1+1 daireler üniversite, hastane ve kamu kurumlarının çevresi gibi talebin bulunduğu yerlerde yapılmalı. Ailelerin yaşadığı bölgelerde ise 2+1, 3+1 ve 4+1 konut ihtiyacı gözetilmeli” diye konuştu.

Yanlış yerde üretilen küçük dairelerin satış ve kiralamasının zorlaştığını, bunun Akyurt ve Pursaklar’da da görüldüğünü belirten Kenan Bayram, “Talebin sınırlı olduğu yerlerde çok sayıda 1+0 ve 1+1 daire yapıldı. Bazı mülk sahipleri bu konutları kiraya verirken yalnızca site ve ısıtma giderlerini karşılamayı hedefliyor.

İhtiyaçla örtüşmeyen üretim kaynakların boşa harcanmasına, başka bölgelerdeki aile konutu ihtiyacının karşılanamamasına yol açıyor. Konut arzı yetersiz kaldığında da kira ve gayrimenkul değerleri yükseliyor, kentsel dönüşüm zorlaşıyor” dedi.

İmar kararlarının ilgili kesimlerin katılımıyla alınması gerektiğini söyleyen Bayram, “Belediyeler imar çalışmaları sırasında sivil toplum kuruluşlarına, Mimarlar Odası’na, emlak ve müteahhit derneklerine, muhtarlara ve mahalle temsilcilerine danışmalı. Nüfus, ulaşım ve altyapı kapasitesi birlikte değerlendirilirse yeşil alanlar ve çocuk oyun alanları da korunarak daha yaşanabilir bir imar planı hazırlanabilir” diye konuştu.

Konut fiyatları ve kiraların özellikle gençlerin barınmasını güçleştirdiğini söyleyen Bayram, TOKİ konutlarının öncelikle konut ihtiyacı olanlara verilmesi gerektiğini vurguladı: “Başvuru ve kura süreçlerinde kişinin ya da ailesinin daha önce konut sahibi olup olmadığı dikkate alınmalı. TOKİ’nin amacı ihtiyaç sahiplerini konuta kavuşturmak olmalı.”

İmar planlarında okul, yeşil alan, ibadethane, sağlık ve ticaret alanlarının nüfusun ihtiyacına göre belirlenmesi gerektiğini kaydeden Bayram, plan değişikliklerinde kamu yararının gözetilmesini istedi. Etimesgut’taki Bağlıca Bulvarı’nı örnek göstererek, “Başlangıçta ticari parsel bulunmayan bölgelerde sonradan benzinlikler ve ticari alanlar oluştu.

İmar değişiklikleri yapılırken bölgedeki nüfusun yeşil alan, okul ve sağlık alanı gibi ihtiyaçları göz ardı edilmemeli” diye konuştu.

“BÖLGESEL ARZ-TALEP DENGESİ GÖZETİLMELİ” Ankara’daki imar kararlarının konut arzını ve altyapıyı nasıl etkilediği konusunda değerlendirmede bulunan Ömer Korkmaz ise bölgeler arasında dengesiz bir arz oluşabildiğini söyledi. Etimesgut Yapracık’ı örnek gösteren Korkmaz, bölgeye verilen 3,30 emsalin yüksek miktarda konut arzı oluşturduğunu, buna karşılık bu ölçekte bir talep bulunmadığını savundu.

Arz ve talep arasındaki uyumsuzluğun bölgedeki fiyatları etkilediğini, altyapının da artan yapılaşmayı karşılamakta yetersiz kaldığını ifade etti.

Korkmaz’a göre konut ihtiyacını değerlendirirken yalnızca ruhsat ve tapu satış verilerine bakmak yeterli değil. Nüfus artışı ve göçün, ilk el ve ikinci el konut satışlarının, kullanılmayan ve boş konut sayısının, ayrıca bölgesel konut ihtiyacının birlikte incelenmesi gerekiyor.

Yeni konut izinlerinin de hedeflenen nüfusa ve gerçek ihtiyaca göre verilmesi gerektiğini belirtti.

Arsa maliyetleri ve arzı, yüksek inşaat maliyetleri, bölgeler arasındaki farklı imar koşulları, finansman ve kredi koşulları ile vatandaşın alım gücünü konut edinmeyi zorlaştıran başlıca unsurlar arasında sayan Korkmaz, kentsel dönüşümün niteliğine de dikkat çekti. Ankara’da dönüşümün çoğu zaman büyük ölçekli yeni konut üretiminden ziyade mevcut yapıların yenilenmesi biçiminde ilerlediğini; yıkılan binaların yerine daha küçük daireler yapılarak aynı bölgedeki daire sayısının ve nüfusun artırılabildiğini söyledi.

Yeni konutların daha küçük olmasına rağmen yüksek fiyatlarla satışa sunulmasının alımı zorlaştırdığını belirten Korkmaz, belediyelerde teknik ve liyakatli kadrolarla çalışılmasının kontrolsüz yapılaşma ve çarpık kentleşmeyle mücadelede etkili olacağını savundu. Kentin gelişmişliğinin yalnızca yüksek ve gösterişli binalarla değil, altyapısı yeterli ve yaşanabilir yerleşimlerle ölçülmesi gerektiğini vurguladı.

SATIN ALMA GÜCÜ VE KREDİ FAİZLERİ Ankara’daki konut satışlarının seyri, fiyatlar ve alıcıların piyasadaki tutumu üzerine değerlendirmelerde bulunan Gayrimenkul Yatırım Uzmanı ve TOBB Ankara Kadın Girişimciler İcra Kurulu Üyesi Hicran Koca ise satılık ve kiralık konut piyasasında belirgin bir yavaşlama yaşandığını söyledi. Koca, bu durumu konut ihtiyacının azalmasından çok vatandaşın satın alma gücünün zayıflamasına bağladı; yüksek konut kredisi faizlerinin de alıcıları beklemeye yönelttiğini belirtti.

Ankara’da konut talebinin ilçelere ve konut özelliklerine göre değiştiğini belirten Hicran Koca, “Çankaya, Gölbaşı, İncek, Oran ve Yaşamkent’te nitelikli konutlara, sosyal donatıları güçlü projelere ve yeni yapılara talep sürüyor. Yenimahalle, Etimesgut, Eryaman ve Batıkent’te ulaşım imkânları güçlü, ailelerin ihtiyaçlarını karşılayan ve fiyat-performans dengesi sunan konutlar öne çıkıyor.

Mamak, Sincan ve Keçiören’de ise orta gelir grubuna hitap eden seçenekler bulunuyor. Bu bölgelerde fiyatları belirleyen başlıca unsurlar konum, ulaşım, bina yaşı ve yapı kalitesi” dedi.

Arsa, inşaat ve işçilik maliyetlerinin yüksekliğinin konut fiyatlarını etkilediğini belirten Koca, faizlerin düşmesiyle ertelenmiş talebin yeniden piyasaya dönmesi hâlinde fiyatlarda hızlı yükseliş yaşanabileceğini kaydetti. Konutun temel bir yaşam ihtiyacı olduğuna dikkat çeken Koca; dar gelir grubuna yönelik uygun fiyatlı konut projeleri geliştirilmesini, planlı arsa üretiminin desteklenmesini ve ilk kez ev alacaklara uygun finansman modelleri sunulmasını önerdi. İnşaat maliyetlerini azaltacak üretim politikalarının da gerekli olduğunu vurguladı.

Üç ismin değerlendirmeleri, Ankara’daki konut meselesinin yalnızca üretim miktarıyla açıklanamayacağını ortaya koyuyor. Konutların ihtiyaç duyulan bölgelerde, talep edilen tipte ve altyapıyla uyumlu biçimde üretilmesi; fiyatların ve finansman koşullarının da vatandaşın alım gücüyle birlikte ele alınması gerektiği vurgulanıyor.