Avrupa'da konut fiyatları ve gelirler: Hangi ülkelerde ev almak zorlaşıyor?

Bir hanenin geliri, ev satın alırken ne kadarına yetiyor? AB'deki 17 ülkede, 2025'te bir konut almak 10 yıl öncesine göre daha az mümkün oldu. Konut fiyatı-gelir oranındaki değişimi, yani hane gelirlerinin konut fiyatlarına göre nasıl seyrettiğini gösteren Eurostat verisine göre bu oran söz konusu dönemde AB genelinde yüzde 6.8 arttı, ancak 10 üye devlette geriledi.

Bu arada, AB'deki konut fiyatları 2026'nın ikinci çeyreğine kadarki 10 yılda yüzde 62 yükseldi. Blok genelindeki konut krizi karşısında Avrupa Komisyonu, Aralık 2025'te Avrupa Uygun Fiyatlı Konut Planı'nı açıkladı. Konut fiyatı-gelir oranı nedir?

Konut fiyatı-gelir oranı, konut fiyatlarındaki değişimi kişi başına düşen harcanabilir hane geliriyle karşılaştırır. Oranın artması, konutların gelirlere kıyasla daha pahalı hâle geldiği anlamına gelir. Oranın düşmesi ise konutların gelirlere göre daha ucuzladığını gösterir.

Her ülkenin verisi, kendi oranının zaman içinde ne kadar değiştiğini ortaya koyuyor. Konut kredisi maliyetleri de alıcıların ne kadarını karşılayabildiğini etkiliyor. Portekiz en büyük artışı kaydetti2015 ile 2025 arasında Portekiz, konut fiyatı-gelir oranında yüzde 60.8 ile en büyük artışı kaydetti.

Hollanda yüzde 34.3 ile onu izledi. ABN AMRO'nun kıdemli konut ekonomisti Mike Langen, Euronews Business'e, "Ülke turizmde bir patlama yaşadı ve altın vize programı yabancı yatırımcıları çekti, bu nedenle konut fiyatları kısmen yabancı sermaye sayesinde yükseldi," dedi.

Langen, Hollanda'daki artışın başlıca nedenlerinin konut kıtlığı ve yatırımcı talebi olduğunu söyledi. Oran, Macaristan'da yüzde 26.5, Çekya'da yüzde 25.8, İspanya'da yüzde 24.5 ve Yunanistan'da yüzde 22.5 olmak üzere yüzde 20'nin üzerinde yükseldi.

Bu da bu ülkelerde, konut fiyatları gelirlerden daha hızlı arttığı için evlerin daha az erişilebilir olduğu anlamına geliyor. Trinity College Dublin'de ekonomi doçenti Ronan Lyons, listedeki üst sıralarda yer alan ülkelerin, başlıca şehirlerinde güçlü talebi arzın yakalayamadığı ülkeler olduğunu söyledi.

Oran, Slovenya'da yüzde 18.2, İrlanda'da yüzde 14.4, Avusturya'da yüzde 13.6, Slovakya'da yüzde 11.2, Lüksemburg'da yüzde 10.6 ve Litvanya'da yüzde 10.1 olmak üzere yüzde 10'un üzerinde arttı. Romanya en büyük düşüşü kaydederken kiracılar yüksek maliyetlerle karşı karşıyaDiğer uçta ise Romanya'nın oranı yüzde 42.8 geriledi ve bu, AB'deki en büyük düşüş oldu.

2025'te konut fiyatları, 2015'e göre hane gelirlerine kıyasla belirgin biçimde daha düşüktü. Konut fiyatı-gelir oranı Finlandiya'da yüzde 25.2, Bulgaristan'da yüzde 16.2 azaldı. Kıbrıs (yüzde 12) ve İtalya (yüzde 11.9) da çift haneli gerilemeler kaydetti.

Langen, Bulgaristan ve Romanya'da AB'ye katılımlarının ardından yaşanan güçlü gelir artışının, konutları gelirlere göre daha ucuz hâle getirdiğini söyledi. Lyons, Romanya'daki kiracıların üzerindeki baskıya dikkat çekti.

2025'te piyasa koşullarında kira ödeyenlerin yüzde 56'sı, harcanabilir gelirlerinin yüzde 40'ından fazlasını konuta ayıran hanelerde yaşıyordu. Bu, AB'deki en yüksek oran. AB'nin dört büyük ekonomisi arasında oran, Fransa'da yüzde 6'dan az, İtalya'da ise yüzde 11.9 düştü.

Almanya'da yüzde 1.6 arttı. Dördü arasında en yüksek artış İspanya'da yüzde 24.5 ile kaydedildi. Uzun vadeli karşılaştırmaEurostat, ülkelerin 2025'teki konut fiyatı-gelir oranını 2000-2025 dönemi ortalamasıyla da karşılaştırıyor.

2000 yılı verisinin bulunmadığı ülkelerde mevcut en eski yıl başlangıç kabul ediliyor. AB genelinde 2025'teki oran, uzun vadeli ortalamanın yalnızca yüzde 0,03 üzerindeydi. Bu karşılaştırmada da Portekiz ve Romanya zıt uçlarda yer aldı.

Portekiz'in oranı uzun vadeli ortalamasının yüzde 37 üzerindeydi. 2015'e göre artış ise yüzde 60,8'di. Romanya'nın oranı uzun vadeli ortalamasının yüzde 53, 2015'teki düzeyinin ise yüzde 42,8 altındaydı. İki karşılaştırma bazı ülkelerde farklı sonuçlar ortaya koyuyor.

Örneğin İrlanda'nın oranı 2015'e göre yüzde 14,4 yüksek olmasına rağmen uzun vadeli ortalamasının yüzde 1,7 altında. Lyons'a göre bunun nedenlerinden biri, uzun vadeli ortalamanın 2000'li yılların ortasındaki konut balonunu da içermesi.

Litvanya'da benzer bir tablo var: Oran 2015'e göre yüzde 10,1 yüksek, uzun vadeli ortalamaya göre ise yüzde 5,7 düşük. Hollanda ve Macaristan'da 2015-2025 arasında çift haneli artış kaydedildi. 2025'te bu ülkelerin oranları, uzun vadeli ortalamalarının sırasıyla yüzde 12 ve yüzde 5,3 üzerindeydi.

Bulgaristan'ın oranı ise uzun vadeli ortalamasının yüzde 36, 2015'teki düzeyinin yüzde 16,2 altındaydı. Başlangıç yılı sonucu değiştiriyor mu? Langen, "Referans alınan 2015 yılında fiyat-gelir oranları neredeyse tarihî dipteydi.

Yani son 20 yılın en ucuz dönemlerinden biriyle karşılaştırma yapıyoruz" dedi. Başlangıç yılı olarak 2005 alınsaydı artışın çok daha düşük görüneceğini ekledi. Langen, çok az kişinin peşin parayla ev aldığına işaret ederek konut kredisi maliyetlerinin de önemli olduğunu vurguladı.

Avrupa Merkez Bankası'nın mevduat faizi, 2015 sonunda eksi yüzde 0,3 iken bugün yüzde 2,5 düzeyinde. Lyons, "İki ölçü de değişimi gösteriyor: 2015'ten bu yana yaşanan değişimi ya da 25 yıllık ortalamaya uzaklığı. Hiçbiri konutun bugün ne kadar erişilebilir olduğunu söylemiyor," dedi.

Oranın düşmesinin, konut piyasasını mutlaka erişilebilir hale getirmediğini vurguladı. Lyons, "Eurostat verilerinde durumu'iyileşen' ülkeler gerçekte her zaman iyi durumda değil," diye konuştu. Eurostat'ın gelir ve yaşam koşulları araştırmasına göre, konut fiyatı-gelir oranının dörtte bir oranında düştüğü Finlandiya'da kiracılar gelirlerinin yaklaşık yüzde 32'sini kiraya harcıyor. Bu, AB'deki en yüksek oran.