Eskişehir’de Hayata Geçecek 8 Yeni AVM Projesinin Detayları Belli Oldu!

Eskişehir’de yapımı süren alışveriş merkezi, rezidans ve karma kullanım projeleri kentin ticaret haritasını yeniden şekillendirmeye hazırlanıyor. Yeni yatırımlarla birlikte devreye girecek mağaza ve dükkân sayısının 500’ü aşabileceği değerlendiriliyor.

Odunpazarı Belediyesi Eskişehir Strateji Geliştirme Ofisi (ESGO) tarafından hazırlanan “Eskişehir’de AVM Yatırımları ve Yeni Çekim Merkezleri” başlıklı araştırmada, yatırımların sağlayabileceği ekonomik fırsatların yanı sıra trafik, otopark, küçük esnaf ve ticari arz fazlası riskleri ele alındı.

500’ün Üzerinde Yeni Ticari Alan Gündemde

Kentte yapımı devam eden AVM ve rezidans projelerinde yaklaşık 500 dükkân bulunduğu daha önce gündeme gelmişti. ESGO’nun araştırması, bu projelerin dışında da yeni ticari yatırımlar bulunduğunu ortaya koydu. Projelerin tamamlanması halinde Eskişehir’de devreye girecek mağaza ve dükkân sayısının 500’ün üzerine çıkabileceği değerlendirildi.

Araştırmada bu büyümenin tek başına olumlu bir gelişme olarak görülmemesi gerektiği belirtildi. Eskişehir’in nüfusunun yaklaşık 928 bin olduğu, nüfus artış hızının önceki dönemlere göre yavaşladığı ve yaşlanan nüfus yapısının tüketim talebini etkileyebileceği kaydedildi. ESGO’ya göre kentin karşı karşıya kalabileceği temel sorun, yeni yatırım eksikliği değil, ticari arzın talep artışından daha hızlı büyümesi olabilir.

Eskişehir’de 8 Yeni AVM Hayata Geçiyor

Eskişehir’de organize perakende yatırımları uzun yıllar ağırlıklı olarak Tepebaşı aksında yoğunlaşırken, yeni projelerin kentin farklı bölgelerine yayıldığı görüldü. Doğu aksında CityPark; kent merkezinde Sarar Doğal AVM, GamGam City ve Bulvar AVM; kuzeybatı ile yeni yerleşim bölgelerinde ise Hill City, Odunpazarı Park, Es Vadi ve Yiğitler AVM öne çıkan projeler arasında yer aldı.

Bu dağılımın Eskişehir’in ticari yapısını tek merkezli modelden çok merkezli bir modele taşıyabileceği belirtildi. Ticaretin farklı bölgelere yayılmasının yeni ulaşım ve altyapı ihtiyaçlarını da beraberinde getireceği vurgulandı.

Hastane Çevresinde Yeni Çekim Merkezi

Şehir Hastanesi ile Eskişehir Fuar ve Kongre Merkezi’nin karşısında bulunan CityPark, araştırmada konumu ve hedef kitlesiyle diğer projelerden ayrıldı. Projenin klasik bir alışveriş merkezinden çok sağlık, konaklama ve hizmet sektörlerini destekleyen bir merkez olarak şekillenebileceği değerlendirildi. Hastane çevresindeki hizmet ihtiyacı, fuar ve kongre ziyaretçileri ile kentin doğuya doğru gelişimi projenin güçlü tarafları arasında gösterildi.

Trafik yoğunluğu, bölgesel satın alma gücü ve yanlış marka karması ise CityPark’ın karşılaşabileceği riskler arasında sıralandı. ESGO, projenin başarısında bölgenin ihtiyaçlarına uygun mağaza ve hizmetlerin seçilmesinin belirleyici olacağını bildirdi.

Eski Otogar Alanında Büyük Dönüşüm

Kent merkezindeki dikkat çekici yatırımlardan Sarar Doğal AVM, araştırmada yalnızca yeni bir alışveriş merkezi değil, aynı zamanda önemli bir kentsel dönüşüm girişimi olarak değerlendirildi. Merkezi konumu, görünürlüğü, marka potansiyeli ve karma kullanım modeli projenin güçlü yönleri arasında gösterildi. Trafik yoğunluğu, otopark baskısı ve küçük esnaf üzerindeki rekabet etkisi ise önemli riskler olarak sıralandı.

Araştırmada Hamamyolu, Asarcıklı, Yunus Emre Caddesi ve çevresindeki geleneksel ticaret alanlarının yeni yatırımlardan nasıl etkileneceğinin uzun vadeli olarak izlenmesi gerektiği belirtildi.

Sadece Mağaza Sayısı Yeterli Olmayacak

ESGO’nun araştırmasında Eskişehir’deki tüketici profilinin değişimine de dikkat çekildi. Kentin yüksek eğitim düzeyi ve üç büyük üniversitenin oluşturduğu genç nüfus önemli bir avantaj olarak değerlendirildi. Buna karşılık öğrencilerin sınırlı satın alma gücü ile yaşlı nüfusun daha temkinli tüketim eğiliminin pazarın sınırlarını ortaya koyduğu belirtildi. E-ticaretin büyümesi de fiziksel mağazalar üzerindeki rekabeti artıran başlıklardan biri oldu.

Araştırmaya göre geleceğin başarılı ticari projelerinde yalnızca mağaza sayısı değil; gastronomi, eğlence, kültür-sanat, sosyal yaşam, çocuk ve aile hizmetleri ile deneyim odaklı alanlar öne çıkacak. Eskişehir’in daha fazla ticari alandan çok, nitelikli ve farklılaşmış ticari alanlara ihtiyaç duyacağı değerlendirildi.

Trafik ve Otopark Baskısı Artabilir

Yeni yatırımların önemli bir bölümünün kent merkezinde veya yoğun ulaşım güzergâhlarının yakınında bulunması, trafik ve otopark konusunu araştırmanın öne çıkan başlıklarından biri hâline getirdi. Yunus Emre Caddesi, Atatürk Bulvarı, Kızılcıklı Mahmut Pehlivan Caddesi, Şair Fuzuli Caddesi, Köprübaşı, Hamamyolu çevresi, Atatürk Caddesi ve Prof. Dr. Yılmaz Büyükerşen Bulvarı’ndaki mevcut trafik baskısının yeni yatırımlarla artabileceği belirtildi.

ESGO, ulaşım kapasitesinin projeler özelinde değil, bölgesel ölçekte değerlendirilmesi gerektiğine dikkat çekti. Kent merkezinde park yeri bulma güçlüğü ve yüksek otopark ücretlerinin esnaf açısından sorun oluşturduğu, AVM’lerin kontrollü ve kolay erişilebilir otoparklarının ise tüketiciler için avantaj sağladığı ifade edildi.

Küçük Esnaf İçin Yeni Rekabet Dönemi

Araştırmada AVM yatırımlarının küçük esnaf üzerindeki etkisinin tek yönlü olmayacağı vurgulandı. Yeni projelerin ziyaretçi sayısını artırabileceği, ticari hareketlilik ve istihdam sağlayabileceği belirtildi. Zincir mağazaların yaygınlaşması, kiraların yükselmesi ve tüketicilerin organize perakendeye yönelmesi ise geleneksel ticaret alanlarının müşteri kaybetmesine yol açabilecek riskler arasında sıralandı.

Hamamyolu, Köprübaşı çevresi, Taşbaşı, Yunus Emre Caddesi, Deliklitaş ve çevresindeki küçük işletmelerin bu değişimden doğrudan etkilenebileceği kaydedildi. ESGO, temel meselenin AVM’lerin varlığından çok organize perakende ile geleneksel ticaret arasında sürdürülebilir bir denge kurulması olduğunu belirtti.

“AVM’ler Şehir Dışına Taşınmalı”

Araştırmada sektör temsilcilerinin değerlendirmelerine de yer verildi. Eskişehir Lokantacılar ve Kasaplar Esnaf Odası önceki dönem Başkanı Bahar Bilen, kontrolsüz ticari büyümenin haksız rekabete yol açabileceğini savundu. Kent merkezindeki işletmelerin otopark sorunu nedeniyle müşteri kaybettiğini belirten Bilen, AVM’lerin şehir dışına taşınması gerektiğini ifade etti.

Eskişehir Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Gazi Çelik de kent merkezindeki esnafın otopark ve kira maliyetleri nedeniyle zorlandığını belirtti. Çelik, Eskişehir nüfusunun hızlı artmadığına işaret ederek mevcut AVM sayısının da değerlendirmeye alınmasını istedi.

Kültürel Bellek Uyarısı

Şehir plancısı Dr. Miray Özkan, AVM yatırımlarının etkisinin ticaretle sınırlı kalmadığına dikkat çekti. Özkan, bu projelerin bulundukları bölgelerin ticari niteliğinin yanı sıra kamusal alanları, yapılaşma dokusunu ve yaşam biçimini de değiştirdiğini belirtti.

Yanlış yer seçiminin kültürel belleğin kaybolması, ulaşım yükünün artması ve geleneksel ticaret dokusunun zarar görmesi gibi sonuçlar doğurabileceği ifade edildi. Sektör temsilcilerinin görüşlerinin otopark, erişilebilirlik, küçük esnaf, kent kimliği ve doğru yer seçimi başlıklarında ortaklaştığı kaydedildi.

Eskişehir İçin Üç Farklı Senaryo

Araştırmada Eskişehir’in ticari geleceğine ilişkin iyimser, kontrollü büyüme ve risk olmak üzere üç farklı senaryo oluşturuldu. İyimser senaryoda ekonomik istikrarın sağlanması, satın alma gücünün yükselmesi, sağlık turizminin gelişmesi ve hızlı tren bağlantılarının bölgesel ziyaretçi hareketliliğini artırması öngörüldü. Bu durumda Eskişehir’in bölgesel perakende merkezi konumunu güçlendirebileceği belirtildi.

Risk senaryosunda ise yüksek enflasyon, satın alma gücünün düşmesi ve e-ticaretin hızlı büyümesiyle ticari alan arzının talebi aşabileceğine dikkat çekildi. Böyle bir tabloda boş mağaza sayısının artabileceği, kiracı değişimlerinin hızlanabileceği ve bazı ticari alanların işlev değiştirebileceği değerlendirildi.

Kontrollü büyüme senaryosunda yeni projelerin önemli bölümünün faaliyete geçmesi, bazı yatırımlarda kiracı değişimleri ve dönemsel boşluklar yaşanması, kent merkezindeki geleneksel ticaretin ise belirli ölçüde müşteri kaybetmesi bekleniyor.

Başarıyı Proje Sayısı Değil Uyum Belirleyecek

ESGO’nun araştırması, Eskişehir’in yeni yatırımları destekleyebilecek ekonomik ve sosyal potansiyele sahip olduğunu ortaya koydu. Ancak gelecekte başarıyı yatırımın büyüklüğü veya proje sayısının değil; doğru konum, hedef kitle, ulaşım planlaması ve marka karmasının belirleyeceği vurgulandı. Yeni ticari yatırımların tek tek değil, Eskişehir’in bütüncül gelişim stratejisi kapsamında değerlendirilmesi önerildi.

Perakende İzleme Sistemi Önerildi

ESGO, kentin ticari yapısındaki değişimin düzenli takip edilebilmesi amacıyla yerel yönetimler, üniversiteler, meslek odaları ve ilgili kurumların iş birliğiyle Perakende İzleme Sistemi kurulmasını önerdi. Bu sistemle doluluk oranlarının, boş mağaza sayılarının, ziyaretçi hareketlerinin ve yeni yatırım eğilimlerinin takip edilmesi öngörüldü.

Büyük ticari projeler için trafik etkisi, otopark kapasitesi, yaya hareketliliği, toplu taşıma bağlantısı ve küçük esnaf üzerindeki sonuçları inceleyecek bir AVM Etki Değerlendirme Sistemi oluşturulması da öneriler arasında yer aldı. Araştırmada ayrıca kent merkezindeki geleneksel ticaret alanlarının canlandırılması, otopark ve erişilebilirlik master planı hazırlanması, esnafın dijital dönüşümünün desteklenmesi ve sağlık, fuar-kongre ile kültür turizminin perakende sektörüyle bütünleştirilmesi gerektiği belirtildi.

Eskişehir’in yeni AVM ve karma kullanım projeleriyle farklı çekim merkezleri kazanabileceği ancak yatırımların küçük esnafı dışlamadan, ulaşım ve otopark sorunlarını büyütmeden planlanmasının önem taşıdığı vurgulandı.