İkinci el konut sıfırla yarışıyor! Yüksek beklenti satışları durdurdu

Türkiye'de ikinci el konut piyasasında satışlar gerilerken, ev sahiplerinin yüksek fiyat beklentisi piyasadaki durgunluğu derinleştiriyor. İlan fiyatları ile gerçekleşen satış bedelleri arasındaki fark büyürken, bazı bölgelerde eski daireler yeni konutlarla benzer fiyatlardan alıcı bekliyor.

TÜİK verilerine göre Eylül 2026'da ilk el konut satışları yıllık yüzde 3,9 artarak 51 bin 519'a yükseldi. Aynı dönemde ikinci el konut satışları ise yüzde 15,3 azalarak 90 bin 871'e geriledi.

İkinci el piyasasındaki yavaşlamanın önemli nedenlerinden biri, eski konutların fiyatlarının bazı bölgelerde sıfır konut fiyatlarına yaklaşması olarak gösteriliyor.

Ev sahiplerinin emlak ilan sitelerindeki benzer konutları referans alarak fiyat belirlemesi, ancak ilanlardaki rakamların gerçek satış bedellerini yansıtmaması, fiyat beklentilerini yukarı çekiyor.

Eski binalarda ortaya çıkan bakım, tadilat, deprem güvenliği ve yenileme masrafları da alıcıların kararını etkiliyor. Aynı bütçeyle daha yeni bir konut almayı tercih edenlerin sayısı artarken, beklediği fiyatı bulamayan satıcılar ilanlarını uzun süre yayında tutuyor.

BETAM verilerine göre satılık konut ilanlarının kapanma yaşı eylül ayında 57,6 güne yükselirken, konut talep endeksi aylık yüzde 6,4 geriledi.

Gayrimenkul sektörü temsilcileri, ikinci el konut piyasasında fiyatın satışın önündeki en önemli engellerden biri hâline geldiğine dikkat çekiyor.

Ev sahiplerinin çoğunlukla çevredeki ilanları inceleyerek kendi konutlarına değer biçtiğini belirten uzmanlar, ilan fiyatları ile alıcı ve satıcının anlaşarak belirlediği gerçek satış bedelleri arasında önemli farklılıklar oluşabildiğini vurguluyor.

Özellikle piyasa koşullarının üzerinde fiyatla satışa çıkarılan konutlar uzun süre alıcı bulamıyor. Satış gerçekleştirmek isteyen ev sahipleri ise zamanla fiyat indirimi yapmak zorunda kalıyor.

Yeni konut projelerinde sunulan ödeme kolaylıkları, garanti seçenekleri ve daha düşük bakım ihtiyacı da ikinci el konutların rekabet gücünü azaltıyor.

Sektör temsilcileri, konut fiyatı belirlenirken ilan rakamları yerine gerçekleşmiş satışların dikkate alınması gerektiğini belirtiyor. Gerçekçi fiyat belirlemeyen ev sahiplerinin satış sürecini uzattığına işaret ediliyor.

İkinci el konut piyasasında yatırımcıların kararını etkileyen unsurların başında kira getirisi geliyor. Satış fiyatlarının yükselmesine rağmen kira bedellerinin aynı oranda artmaması, konut yatırımının geri dönüş süresini uzatıyor.

Özellikle eski ve yüksek fiyatlı dairelerde kira çarpanının yükselmesi, yatırımın cazibesini azaltabiliyor.

Yatırımcılar artık yalnızca konutun gelecekte değer kazanacağı beklentisiyle hareket etmiyor. Satın alma bedelinin kira geliriyle kaç yılda karşılanabileceği de hesaplanıyor.

Bu nedenle fiyatı yüksek ikinci el konutlar, kira getirisi açısından yeterli avantaj sunmadığında yatırımcıların ilgisini kaybedebiliyor.

İkinci el konutlarda düşük satış fiyatı her zaman ekonomik bir tercih anlamına gelmiyor. Özellikle eski binalarda elektrik ve su tesisatı, çatı, asansör, yalıtım ve ortak kullanım alanlarının yenilenmesi ciddi maliyetler oluşturabiliyor.

Mutfak ve banyo tadilatlarının yanı sıra kapsamlı yenileme ihtiyacı da başlangıçta uygun görünen konutun toplam maliyetini artırıyor.

Bu nedenle alıcılar artık yalnızca evin satış bedeline değil, satın alma sonrasında karşılaşabilecekleri masraflara da dikkat ediyor. Bazı konutlarda düşük ilan fiyatı, tadilat ve bakım giderleri eklendiğinde ekonomik avantajını kaybediyor.

İkinci el konut tercihlerinde binanın yaşı ve deprem güvenliği de giderek daha belirleyici hâle geliyor.

Aynı mahallede bulunan iki daire arasında tercih yapılırken yalnızca metrekare, kat ve konum özellikleri değil; binanın yapım yılı, zemin koşulları, taşıyıcı sistemi ve varsa performans raporu da dikkate alınıyor.

Özellikle eski binalarda olası güçlendirme ve kentsel dönüşüm maliyetleri alıcıların kararını etkiliyor. Alıcılar, düşük fiyatlı olsa bile yapısal güvenliği konusunda soru işaretleri bulunan konutlara karşı daha temkinli davranıyor.

Bu gelişmeler, konut piyasasında yalnızca fiyatın değil, binanın yaşı, güvenliği ve toplam maliyetinin de satın alma kararında belirleyici olduğunu ortaya koyuyor. İkinci el konutlarda gerçekçi fiyat beklentisi oluşturamayan satıcılar ise uzayan ilan süreleri ve azalan taleple karşı karşıya kalıyor.