Tapuda yeni dönem 1 Aralık'ta başlıyor! Yabancı alıcının ödemesi artık sistemden geçecek!

Ticaret Bakanlığı'nın taşınmaz satışları için kurduğu ödeme sistemi 1 Aralık 2026'da zorunlu hale geliyor. Nakit, havale ya da EFT ile ödenen satış bedeli, tapu devriyle aynı anda el değiştirmesi için bu sistem üzerinden ödenecek.

Bigist Invest sahibi Ömer Erkut Vanlıoğlu, Aralık'ta tapu işlemi olan yabancı alıcılara ödeme planını son haftaya bırakmamalarını öneriyor.

Konut alım satımında ödeme düzeni üç hafta sonra değişiyor. Ticaret Bakanlığı'nın Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'te yaptığı ve 1 Ekim 2026 tarihli Resmî Gazete'de (sayı 33387) yayımlanan değişiklikle, Güvenli Ödeme Sistemi'nin zorunlu uygulama tarihi 1 Aralık 2026 olarak belirlendi.

Bakanlık sistemin amacını, alıcı ve satıcıyı dolandırıcılık ve sahtecilik riskine karşı korumak, kayıt dışı işlemleri azaltmak olarak açıklıyor.

Düzenlemenin dayanağı, 29 Nisan 2026 tarihli Resmî Gazete'de (sayı 33238) yayımlanan yönetmelik değişikliği. İlk takvimde 1 Temmuz 2026'ya kadar yapılan satışlarda sistemin kullanılması zorunlu değildi. Bakanlık bu tarihi önce 1 Ekim'e uzattı, 28 Eylül'deki açıklamasıyla da 1 Aralık'a erteledi.

HANGİ SATIŞLAR KAPSAMDA?

Yönetmeliğe göre yalnızca emlak işletmelerinin değil, diğer gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz satışları da kapsamda. Bedelin tamamı ya da bir kısmı nakit, havale, EFT veya Bakanlığın belirleyeceği başka bir yöntemle ödeniyorsa, ödeme bu sistem üzerinden yapılacak.

Hedef, taşınmazın mülkiyeti ile satış bedelinin eş zamanlı el değiştirmesi. Banka ya da finansman şirketi kredisiyle alınan konutlarda kredi tutarı sistemin dışında kalıyor; peşinat gibi kredi dışındaki ödemeler ise sistemden geçecek.

Her işlem için bir kullanım bedeli alınacak ve bu bedel satıcıya aktarılacak tutardan düşülecek.

SİSTEMİ KİM İŞLETECEK?

1 Ekim'deki değişiklikle Bakanlığın, sistemi kurmak ve işletmek için bir entegratör yetkilendireceği hükme bağlandı. Sistem, Ticaret Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün bağlı olduğu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın ilgili birimleri ve entegratör arasında imzalanacak protokole göre çalışacak.

Sisteme dahil edilmeyecek satışlar, pilot uygulama, kullanım bedelinin tutarı ve nasıl paylaşılacağı da bu protokolle belirlenecek. Bakanlık, Tapu ve Kadastro ile bankaların altyapı çalışmalarının sürdüğünü, banka altyapıları hazır olduğunda pilot uygulamaya geçilmesinin öngörüldüğünü duyurdu.

YABANCI ALICI İÇ İN NE DEĞİŞİYOR?

Yönetmelik alıcının uyruğuna göre ayrım yapmıyor, yabancılara özel bir hüküm de içermiyor. Nakit, havale ya da EFT ile ödeme yapan yabancı alıcı da Aralık'tan itibaren aynı kurala tabi olacak. Bedelin sistemde nasıl tutulacağı, döviz ödemelerinin nasıl işleyeceği ya da devir gerçekleşmezse paranın nasıl iade edileceği gibi ayrıntılar yayımlanan yönetmelik metinlerinde yer almıyor; bunlar protokole ve uygulama esaslarına bırakılmış durumda.

Yatırım yoluyla vatandaşlık için yapılan alımlarda dövizin bankalar aracılığıyla Merkez Bankası'na satılmasını düzenleyen ayrı kurallar var. Yeni yönetmelik metinlerinde bu sürecin ödeme sistemiyle nasıl birleşeceğine dair bir hüküm bulunmuyor.

Takvim, yabancıya satışlarda karışık bir tabloya denk geliyor. TÜ İK verilerine göre Eylül 2026'da yabancılara 2.167 konut satıldı. Bu rakam geçen yılın aynı ayına göre yüzde 9,9 artış anlamına geliyor. Ocak-Eylül döneminde ise yabancıya satış yüzde 4,3 azalarak 15.308 konutta kaldı.

Eylül'de ilk sırada 388 konutla Rusya Federasyonu vatandaşları yer aldı; onları Irak (166) ve Almanya (162) izledi.

Bigist Invest sahibi Ömer Erkut Vanlıoğlu, yeni sistemin yabancı alıcıyı en çok ödeme takviminde etkileyeceğini söylüyor:

" Aralık'ta ya da sonrasında tapu randevusu olan alıcı, parayı nasıl göndereceğini son haftaya bırakmasın. Bankasına işleminin yeni sistemden nasıl geçeceğini önceden sorsun, satış vaadi sözleşmesine ödeme şeklini ve tarihini açıkça yazdırsın.

Kapora ya da ön ödemeyi bir kişinin hesabına göndermeden önce bunu bir avukata kontrol ettirmek gerekiyor. Vatandaşlık başvurusu düşünenler döviz bozdurma ve belge sürecini de aynı takvime koymalı. Sistem alıcıyı korumak için kuruluyor ama uygulama ayrıntıları henüz tam açıklanmadı. Bu yüzden en sağlıklısı süreyi dar tutmamak.