OSB’lerde Yeni Dönem Başlıyor! Arsa Tahsisinden Ruhsatlara Kadar Her Şey Değişti

Organize Sanayi Bölgelerinde arsa tahsisi, şirket hisselerinin devri ve ruhsat işlemlerini kapsayan yeni düzenleme yürürlüğe girdi.

Organize Sanayi Bölgelerinde (OSB) faaliyet gösteren sanayicileri, yatırımcıları ve arsa tahsisi bekleyen işletmeleri ilgilendiren önemli bir yönetmelik değişikliği yapıldı. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından hazırlanan düzenlemeyle arsa tahsisinden şirket hisselerinin devrine, iş yeri ruhsatlarından kiralama ve üst hakkı uygulamalarına kadar birçok konuda yeni kurallar getirildi.

6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikler, yayımlandığı gün itibarıyla yürürlüğe girdi.

Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği'nde yapılan değişiklikler, OSB'lerde yatırım süreçlerinin işleyişini doğrudan etkiliyor. Özellikle arsa tahsislerinin iptali, yeniden tahsis edilmesi, şirket ortaklık yapısındaki değişiklikler ve parsellerin kullanımına ilişkin düzenlemeler dikkat çekiyor.

OSB ARSALARINDA YÜZDE 49 SINIRI GETİRİLDİ Yönetmelik değişikliğinin en dikkat çeken maddelerinden biri, ön tahsis veya arsa tahsisi yapılan şirketlerin ortaklık yapısına yönelik düzenleme oldu.

Yeni düzenlemeye göre, spekülatif amaçlı işlemlerin önlenmesi amacıyla ön tahsis veya arsa tahsisi yapılan şirketlerin paylarında Bakanlık onayı alınmadan toplam yüzde 49'u aşan ortaklık payı değişikliği yapılması halinde ön tahsis veya arsa tahsisi iptal edilecek.

Bu düzenlemeyle OSB arsalarının tahsis amacı dışında el değiştirmesinin ve tahsis hakkının şirket ortaklık yapısı üzerinden dolaylı biçimde devredilmesinin önüne geçilmesi hedefleniyor. Söz konusu hükmün ön tahsis ve arsa tahsis sözleşmelerinde de yer alması zorunlu olacak.

ARSA TAHSİSİNDE BAZI İŞLETMELERE ÖNCELİK TANINACAK Yeni yönetmelikte arsa tahsis başvurularına ilişkin de önemli bir değişiklik yapıldı.

Buna göre, ilana çıkarılan parsele doğrudan ortak sınırı bulunan ve iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alarak üretime geçmiş katılımcılar, söz konusu parsel için tahsis başvurusunda bulunabilecek.

Bu işletmelere tahsiste öncelik verilebilmesi için ihale yapılması zorunlu olacak. Tahsis işlemi de ihale sonucunda oluşan bedel üzerinden gerçekleştirilecek.

Dikkat çeken bir diğer ayrıntı ise tahsis yönteminin kura olarak belirlenmiş olması halinde de değişmiyor. Komşu parselde üretim yapan işletmeye öncelik tanınabilmesi için yine ihale yapılması gerekecek.

Ancak aynı koşulları taşıyan birden fazla başvurunun bulunması durumunda herhangi bir başvuru sahibine öncelik tanınmayacak. Ayrıca bu hususların parsel tahsis ilanlarında açıkça belirtilmesi gerekecek.

TAHSİSİ İPTAL EDİLENLERE YENİDEN BAŞVURU İMKÂNI Yönetmelik değişikliğiyle arsa tahsis süresi dolduğu için tahsisi iptal edilen katılımcılara da yeni bir imkân getirildi.

Yeni düzenlemeye göre, tahsisi iptal edilen katılımcılar, tahsis bedelinin iadesi gerçekleştirilmeden önce OSB yönetiminden yeniden tahsis talebinde bulunabilecek.

OSB tarafından talebin uygun görülmesi halinde iptal edilen parsel, yeniden tahsis ilanına çıkarılmadan aynı katılımcıya tahsis edilebilecek. Ancak bunun için Sanayi ve Teknoloji Bakanlığının onayının alınması ve tahsisin güncel bedel üzerinden gerçekleştirilmesi gerekecek.

Öte yandan yeniden tahsis edilen parsellere, yönetmeliğin ilgili hükmü kapsamında Bakanlık tarafından süre uzatımı verilmeyecek. Bu koşulun yeniden düzenlenecek tahsis sözleşmesinde açıkça belirtilmesi zorunlu olacak.

Bir başka önemli düzenleme de süre uzatım taleplerinin değerlendirilmesiyle ilgili yapıldı. Bakanlık tarafından süre uzatım başvurusu incelenirken OSB yönetimi tarafından tahsis iptal edilmiş olsa bile Bakanlığın süre uzatım talebini uygun bulması durumunda, hukuki ve fiili bir engel bulunmaması şartıyla tahsisin iptali hükümsüz sayılacak.

OSB PARSELLERİNDE ÜST HAKKI DÖNEMİ Yönetmelikteki en kapsamlı yeniliklerden biri de OSB parsellerinde üst hakkı kurulmasına ilişkin yeni madde oldu.

Yönetmeliğe eklenen 63/A maddesiyle OSB mülkiyetindeki ve katılımcılara ön tahsis veya tahsis edilen parsellerin belirli alanlarında üst hakkı kurulmasının önü açıldı.

Buna göre tahsis hakkı sahibi tarafından bildirilen ve OSB yönetim kurulu tarafından uygun bulunan gerçek veya tüzel kişiler lehine üst hakkı tesis edilebilecek. Ancak bu hak bağımsız ve sürekli nitelikte olmayacak. Ayrıca tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya taşınmaz olarak kaydedilemeyecek ve devredilemeyecek.

Üst hakkının süresi de katılımcıya verilen tahsis süresini aşamayacak.

Düzenlemede katılımcının sorumlulukları da korundu. Üst hakkı kurulması, katılımcının 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu, yönetmelik ve tahsis sözleşmesinden kaynaklanan hak ve yükümlülüklerini ortadan kaldırmayacak. Bu sorumluluklar üst hakkı lehtarına devredilmiş sayılmayacak.

Üst hakkı lehtarının inşaatla ilgili alacağı ruhsat ve izinler ise tahsis sahibinin inşaat yükümlülükleri ve süreleri bakımından geçerli kabul edilecek. Üst hakkından yararlanan gerçek veya tüzel kişiler de OSB mevzuatında belirtilen yükümlülüklere uymak zorunda olacak.

Ayrıca üst hakkı lehtarının yönetmelik hükümlerine aykırı davranışlarından katılımcı da müteselsilen sorumlu tutulacak.

Tamamen veya kısmen bedelsiz tahsis edilmiş sanayi parsellerinde ise mülkiyet katılımcıya devredilmeden önce bu üst hakkı hükümleri uygulanmayacak. Katılımcının kendi mülkiyetindeki sanayi parsellerinde de bağımsız ve sürekli nitelikte üst hakkı kurulamayacak.

Ancak yönetmelikte belirtilen şartlar ve OSB yönetim kurulunun izniyle üst hakkı tesis edilebilecek.

İŞ YERİ AÇMA VE ÇALIŞMA RUHSATLARINDA ELEKTRONİK İMZA ZORUNLULUĞU Yeni düzenlemeyle OSB'lerde iş yeri açma ve çalışma ruhsatlarının düzenlenmesinde de değişikliğe gidildi.

Yönetmeliğin 42'nci maddesine eklenen hüküm doğrultusunda iş yeri açma ve çalışma ruhsatlarının çevrim içi sistem üzerinden elektronik ortamda imzalanması zorunlu hale getirildi.

Bu değişiklikle ruhsat işlemlerinin elektronik ortamda yürütülmesine ilişkin zorunluluk açıkça yönetmelikte düzenlenmiş oldu.

ÖN TAHSİS VE KİRALAMA ŞARTLARI DEĞİŞTİ Yönetmelikte ön tahsis uygulamasının kapsamı da yeniden düzenlendi. Ön tahsis sürecine ilişkin hükümde, OSB'nin tüzel kişilik kazanmasından parselasyon planının onaylanmasına kadar olan dönem yerine, tüzel kişilik kazanmış OSB'lerde yer seçimi kesinleştirilen alanlarda kamulaştırma ve altyapı inşa sürecinin tamamlanmasına kadar olan dönem esas alındı.

Ön tahsis hakkının devrine ilişkin hükümler de yeniden düzenlendi. Bakanlık izni alınmadan ön tahsis devri amacıyla şirket hisselerinin devredildiğinin tespit edilmesi halinde ön tahsis iptal edilecek. Ön tahsisin iptal edilmesi veya iade edilmesi durumunda geri ödenecek bedelin nasıl belirleneceği ve ödeneceği ise ön tahsis sözleşmesinde kararlaştırılacak.

Kiralama konusunda da yeni bir istisna getirildi. Buna göre parselin tahsis aşamasında katılımcı ile kiracısının tahsis başvurusunu birlikte yapması ve bu durumun tahsis sözleşmesinde belirtilmesi şartıyla kiralama yapılabilmesi için yönetmeliğin 63'üncü maddesinin birinci fıkrasının (a) bendindeki şart aranmayacak.

GENEL KURULA KATILIMDA YENİ DÜZENLEME Yönetmelik değişikliği, OSB genel kurullarına katılım ve temsil işlemlerini de kapsıyor.

Yeni düzenlemeye göre tüzel kişiyi müştereken temsile yetkili kişilerden biri, diğer müşterek yetkililer tarafından imzalanmış muvafakatnameyi ibraz ederek genel kurula katılabilecek.

Böylece müşterek temsil yetkisine sahip şirket temsilcilerinin genel kurul katılımında muvafakatnameye dayalı yeni bir uygulama getirildi.

Ayrıca yapı kullanma izni alınmış olması şartıyla imar planında belirtilen bazı koşullara ilişkin hükümde değişiklik yapılırken, tüzel kişiliği temsil ve ilzama müşterek yetkili olanlar hakkındaki düzenlemede de değişikliğe gidildi.

YENİ YÖNETMELİK YAYIMLANDIĞI GÜN YÜRÜRLÜĞE GİRDİ Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından hazırlanan Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı.

Yönetmeliğin yürürlüğe girişini düzenleyen 9'uncu madde doğrultusunda değişiklikler yayımlandığı tarih itibarıyla uygulanmaya başladı. Yönetmelik hükümlerinin yürütülmesinden ise Sanayi ve Teknoloji Bakanı sorumlu olacak.

Yeni düzenlemeler, OSB'lerde arsa tahsisi ve yatırım süreçlerinden şirket ortaklık yapısına, ruhsat işlemlerinden parsellerin kullanım biçimlerine kadar geniş bir alanı kapsıyor.