AYM'den Emlak Davalarında 'Rayiç Bedel' Düzenlemesine İptal

Anayasa Mahkemesi (AYM), gayrimenkul hukukunu yakından ilgilendiren kritik bir karara imza attı. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin 2025 yılında 7571 sayılı kanunla değiştirilen ikinci fıkrası, Yüksek Mahkeme tarafından Anayasa’ya aykırı bulunarak iptal edildi.

Söz konusu düzenleme, ön alım hakkı davalarında hakime, taşınmazın pay değerini rayiç bedel üzerinden belirleme yetkisi tanıyordu. İptal süreci, 13 farklı asliye hukuk mahkemesi ile Cumhuriyet Halk Partisi’nin (CHP) başvurusu üzerine başladı.

Başvuru sahipleri, yasal değişiklikten önce ön alım hakkının tapuda gösterilen satış bedeli ve masraflar üzerinden kullanılabildiğini hatırlatarak, yeni sistemin tapu siciline güven ilkesini zedelediğini savundu. Ayrıca, rayiç bedelin hangi tarih baz alınarak hesaplanacağı ve ödeme sürelerine ilişkin belirsizliklerin hukuki karmaşaya yol açtığı vurgulandı.

AYM, incelemesinde mülkiyet hakkının Anayasa’nın 35. maddesiyle güvence altına alındığını ve kamu yararı dışında sınırlandırılamayacağını hatırlattı. Mahkeme, ön alım hakkının satıcı, alıcı ve hak sahibi arasındaki üçlü menfaat dengesini koruması gerektiğini belirtti.

Ancak iptal edilen kuralın, tarafların özgür iradeleriyle belirlediği satış bedelini devre dışı bırakarak, mahkeme tarafından belirlenen bir bedeli zorunlu kıldığına dikkat çekildi. Kararın gerekçesinde, satış sözleşmesindeki gerçek bedelin yerine hakim tarafından tespit edilen rayiç bedelin esas alınmasının, üçüncü kişi konumundaki alıcıyı haksız kazanca veya zarara sürükleyebileceği ifade edildi.

Mahkeme, bu durumun taraflar arasındaki adil dengeyi bozduğunu ve ön alım hakkı sahibini hukuki açıdan belirsiz bir konuma ittiğini vurguladı. Yüksek Mahkeme, daha önceki içtihatlarına atıfta bulunarak, satış şartlarının tarafların iradesi dışında değiştirilmesinin mülkiyet hakkıyla bağdaşmadığı sonucuna vardı.

Resmi Gazete’de yayımlanan karara göre, iptal hükmü hemen yürürlüğe girmeyecek. AYM, hukuki boşluk oluşmaması adına düzenlemenin dokuz ay sonra yürürlükten kalkacağını kararlaştırdı. Bu süre zarfında, ön alım hakkı davalarında mevcut kuralın uygulanması devam edecek; ancak dokuz ayın sonunda söz konusu yasal düzenleme tamamen geçersiz hale gelecek.