Eskişehir'e 8 yeni AVM 500'den fazla yeni dükkan açılacak

Odunpazarı Belediyesi Eskişehir Strateji Geliştirme Ofisi (ESGO) tarafından hazırlanan “Eskişehir’de AVM Yatırımları ve Yeni Çekim Merkezleri” başlıklı araştırma raporu yayımlandı. Kent genelinde yapımı süren yeni AVM ve karma kullanım projeleriyle birlikte 500'ün üzerinde yeni mağaza ve dükkanın devreye girmesinin beklendiği belirtilen raporda, nüfus artış hızının yavaşladığı Eskişehir'de ticari arzın talebin önüne geçebileceği uyarısı yapıldı.

Raporda, önceden Tepebaşı aksında yoğunlaşan ticari yatırımların CityPark, Sarar Doğal AVM, GamGam City, Hill City ve Odunpazarı Park gibi projelerle kentin doğu, merkez ve kuzeybatı bölgelerine yayıldığı vurgulandı. Şehirde çok merkezli bir ticari yapının doğduğu ifade edilirken; otopark sıkıntısı, artan trafik yoğunluğu, e-ticaretin yükselişi ve Hamamyolu ile Taşbaşı gibi geleneksel ticaret merkezlerindeki küçük esnafın karşılaşacağı sert rekabet koşullarına dikkat çekildi. Sektör temsilcileri ve şehir plancıları kentsel dokunun korunması için önlem çağrısı yaparken, ESGO kente özel bir "Perakende İzleme Sistemi" ve "AVM Etki Değerlendirme Sistemi" kurulmasını önerdi.

Yayımlanan rapor şu şekilde,

KENTİN TİCARİ AĞIRLIK MERKEZİ DEĞİŞİYOR

Yeni yatırımların dikkat çeken bir başka özelliği ise konumları. Eskişehir’de organize perakende yatırımları uzun yıllar ağırlıklı olarak Tepebaşı aksında yoğunlaşırken, yeni projeler kentin farklı yönlerine yayılıyor.

Doğu aksında CityPark, kent merkezinde Sarar Doğal AVM, GamGam City ve Bulvar AVM, kuzeybatı ve yeni yerleşim bölgelerinde ise Hill City, Odunpazarı Park, Es Vadi ve Yiğitler AVM gibi projeler öne çıkıyor.

Bu tablo, Eskişehir’in ticari yapısının tek merkezli olmaktan çıkarak daha çok merkezli bir yapıya dönüşebileceğine işaret ediyor. Ancak ticaretin kentin farklı bölgelerine yayılması, beraberinde yeni ulaşım ve altyapı ihtiyaçlarını da getiriyor.

HASTANE VE FUAR MERKEZİ ÇEVRESİNDE YENİ ÇEKİM NOKTASI

Araştırmada incelenen projelerden CityPark, konumu ve hedef kitlesi açısından farklı bir yerde duruyor. Şehir Hastanesi ile Eskişehir Fuar ve Kongre Merkezi’nin karşısında yer alan projenin, klasik bir AVM’den çok sağlık, konaklama ve hizmet sektörlerini destekleyen bir merkez olarak şekillenmesi bekleniyor. Hastane çevresindeki hizmet ihtiyacı, fuar ve kongre ziyaretçileri ile kentin doğu yönündeki gelişimi projenin güçlü yanları olarak sıralanıyor. Ancak trafik yoğunluğu, bölgesel satın alma gücü ve yanlış marka karması projenin önündeki riskler arasında gösteriliyor.

ESGO’ya göre CityPark’ın başarısında yalnızca konum değil, bölgenin ihtiyaçlarına uygun mağaza ve hizmetlerin seçilmesi belirleyici olacak.

ESKİ OTOGAR ALANINDA YENİ TİCARET MERKEZİ

Kent merkezindeki en dikkat çekici projelerden biri ise eski otogar alanında geliştirilen Sarar Doğal AVM. Araştırmada proje, yalnızca yeni bir alışveriş merkezi değil, aynı zamanda önemli bir kentsel dönüşüm girişimi olarak değerlendiriliyor. Merkezi konum, yüksek görünürlük, marka potansiyeli ve karma kullanım modeli projenin güçlü tarafları arasında. Ancak trafik yoğunluğu, otopark baskısı ve küçük esnaf üzerindeki rekabet etkisi önemli riskler olarak öne çıkıyor.

Araştırma özellikle Hamamyolu, Asarcıklı, Yunus Emre Caddesi ve çevresindeki geleneksel ticaret alanlarının yeni yatırımlardan nasıl etkileneceğinin uzun vadede izlenmesi gerektiğine dikkat çekiyor.

AVM’LERDE YENİ DÖNEM: SADECE MAĞAZA YETMEYECEK

ESGO’nun araştırmasına göre Eskişehir’de tüketici profili de değişiyor. Kentte yüksek eğitim düzeyi ve üç büyük üniversitenin yarattığı genç nüfus önemli bir avantaj sağlıyor. Ancak öğrencilerin satın alma gücünün sınırlı olması ve yaşlı nüfusun daha temkinli tüketim eğilimleri göstermesi pazarın sınırlarını da ortaya koyuyor.

Bunun yanında e-ticaret, fiziksel mağazalar üzerindeki rekabeti artırıyor. Bu nedenle geleceğin başarılı ticari projelerinin yalnızca çok sayıda mağaza barındıran yapılar olmayacağı öngörülüyor. Gastronomi, eğlence, kültür-sanat, sosyal yaşam, çocuk ve aile hizmetleri ile deneyim odaklı alanların daha fazla önem kazanması bekleniyor.

Araştırmanın ifadesiyle Eskişehir’in gelecekte daha fazla ticari alandan çok, daha nitelikli ve farklılaşmış ticari alanlara ihtiyacı olacak.

KENT MERKEZİNDE TRAFİK VE OTOPARK BASKISI BÜYÜYEBİLİR

Yeni yatırımların önemli bir bölümü kent merkezinde ya da mevcut yoğun ulaşım akslarının yakınında bulunuyor. ESGO araştırmasında Yunus Emre Caddesi, Atatürk Bulvarı, Kızılcıklı Mahmut Pehlivan Caddesi, Şair Fuzuli Caddesi, Köprübaşı, Hamamyolu çevresi, Atatürk Caddesi ve Prof. Dr. Yılmaz Büyükerşen Bulvarı’nın mevcut trafik baskısına dikkat çekiliyor.

Yeni yatırımların devreye girmesiyle bu bölgelerdeki yoğunluğun daha da artabileceği belirtiliyor. Araştırmaya göre ulaşım kapasitesi yalnızca tek tek projeler üzerinden değil, bölgesel ölçekte değerlendirilmek zorunda. Otopark da bu tablonun önemli parçalarından biri. Kent merkezindeki esnaf açısından park yeri bulma güçlüğü ve yüksek otopark ücretleri önemli sorunlar yaratırken, AVM’lerin kontrollü ve kolay erişilebilir otopark imkânı tüketiciler açısından önemli bir avantaj oluşturuyor.

ESNAF İÇİN YENİ REKABET DÖNEMİ

Araştırmada AVM yatırımlarının küçük esnaf üzerindeki etkisinin tek yönlü olmadığı da vurgulanıyor. Yeni yatırımlar bölgesel ziyaretçi sayısını artırabilir, ticari hareketliliği canlandırabilir ve yeni istihdam alanları yaratabilir. Ancak zincir mağazaların yaygınlaşması, kira değerlerinin yükselmesi ve tüketicilerin organize perakendeye yönelmesi geleneksel ticaret alanlarının müşteri kaybetmesine de yol açabilir. Eskişehir’de Hamamyolu, Köprübaşı çevresi, Taşbaşı, Yunus Emre Caddesi, Deliklitaş ve çevresindeki küçük işletmeler bu dönüşümden doğrudan etkilenebilecek alanlar arasında.

ESGO’nun değerlendirmesine göre mesele AVM’lerin varlığı değil; organize perakende ile geleneksel ticaret arasında sürdürülebilir bir denge kurulabilmesi.

‘AVM’LER ŞEHİR DIŞINA TAŞINMALI’

Araştırmada sektör temsilcilerinin görüşleri de dikkat çekiyor.

Eskişehir Lokantacılar ve Kasaplar Esnaf Odası önceki dönem Başkanı Bahar Bilen, kontrolsüz ticari büyümenin haksız rekabete yol açabileceğini savunuyor. Bilen, kent merkezindeki işletmelerin otopark sorunu nedeniyle müşteri kaybettiğine dikkat çekerek AVM’lerin şehir dışına taşınması gerektiğini belirtiyor.

Eskişehir Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Gazi Çelik de kent merkezindeki esnafın otopark ve kira maliyetleri nedeniyle zorlandığını ifade ediyor. Çelik, Eskişehir’in nüfusunun hızlı artmadığına dikkat çekerek kentte mevcut AVM sayısının da hesaba katılması gerektiğini savunuyor.

ŞEHİR PLANCISINDAN KÜLTÜREL BELLEK UYARISI

Şehir plancısı Dr. Miray Özkan ise AVM’lerin etkisinin yalnızca ticaretle sınırlı olmadığını belirtiyor. Özkan’a göre AVM’ler bulundukları bölgelerin ticari niteliğini değiştirirken, kamusal alanların, yapılaşma dokusunun ve yaşam biçiminin dönüşmesine de neden oluyor.

Yeni yatırımların yanlış yer seçiminin kültürel belleğin kaybolması, ulaşım yükünün artması ve geleneksel ticaret dokusunun zarar görmesi gibi sonuçlar doğurabileceği belirtiliyor. Farklı sektörlerden gelen görüşlerin ortaklaştığı noktalar ise otopark, erişilebilirlik, küçük esnaf, kent kimliği ve doğru yer seçimi başlıklarında toplanıyor.