Hisseli Tapularda 'Rayiç Bedel' Düzenlemesine AYM'den İptal Kararı

Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli tapu sahiplerini yakından ilgilendiren kritik bir karara imza attı. 13 ayrı asliye hukuk mahkemesi ve Cumhuriyet Halk Partisi'nin, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin 2. fıkrasında 2025 yılında yapılan değişikliğin Anayasa'ya aykırı olduğu iddiasıyla yaptığı başvurular sonuçlandı.

Yüksek Mahkeme, söz konusu düzenlemeyi mülkiyet hakkına aykırı bularak iptaline hükmetti. İptal edilen düzenleme, ön alım hakkının kullanılmasında satış bedelini değil, mahkeme tarafından belirlenecek 'rayiç bedeli' esas alıyordu.

Başvurularda, bu değişikliğin tapu siciline güven ilkesini zedelediği, rayiç bedelin hangi tarihe göre hesaplanacağı ve ödeme sürelerine dair belirsizlikler yarattığı vurgulanmıştı. Eski sistemde ön alım hakkı, tarafların anlaştığı satış bedeli ve tapu masraflarının ödenmesiyle kullanılırken, yeni düzenleme bu süreci mahkeme takdirine bırakmıştı.

AYM, karar gerekçesinde Anayasa'nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkına dikkat çekti. Mahkeme, ön alım hakkının satıcı, alıcı ve paydaş arasındaki hukuki ilişkiyi düzenlediğini, ancak getirilen kuralın tarafların serbest iradeleriyle belirledikleri satış bedelini yok saydığını belirtti.

Hakim tarafından belirlenen rayiç bedelin, tarafların özgür iradesiyle kurduğu sözleşme şartlarını değiştirdiği ve bu durumun hukuki ilişkide adil bir dengeyi bozduğu ifade edildi. Kararda ayrıca, mahkemece belirlenen bedelin üçüncü kişi alıcılar için haksız kazanç veya zarar riski doğurduğu, ön alım hakkı sahibini ise belirsiz bir hukuki konuma sürüklediği vurgulandı.

Yüksek Mahkeme, daha önceki içtihatlarına atıfta bulunarak, satış sözleşmesinin taraflar arasındaki gerçek bedel üzerinden yürümesi gerektiğini, aksi durumun sözleşme yapısını tamamen farklı bir ilişkiye dönüştüreceğini kaydetti. Anayasa Mahkemesi'nin bu iptal kararı, hemen yürürlüğe girmeyecek.

Hukuki boşluk oluşmaması adına mahkeme, iptal hükmünün 9 ay sonra yürürlüğe girmesini kararlaştırdı. Bu süreç, yasama organının mülkiyet hakkı ve tarafların irade serbestisini gözeten yeni ve uyumlu bir düzenleme yapması için bir geçiş dönemi niteliği taşıyor.