Konut Piyasasında Kritik Dönemeç: Faizler ve Alım Gücü Dengesi

2026 yılının son çeyreğine girilirken Türkiye genelindeki gayrimenkul piyasası, kredi faiz oranları ve hane halkının alım gücü arasındaki hassas dengeyi yönetmeye çalışıyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan eylül ayı verilerine göre, ülke genelinde toplam 142 bin 390 konut el değiştirdi.

Bu rakam, geçen yılın aynı dönemine kıyasla yüzde 9,3 oranında bir daralmaya işaret ediyor. Piyasada ilk el konut satışlarında bir hareketlilik gözlemlense de, ikinci el konut piyasasındaki düşüş genel toplamı aşağı çeken temel faktör oldu.

Merkez Bankası'nın güncel verileri, konut fiyatlarının yıllık bazda nominal olarak yüzde 22,3 oranında artış gösterdiğini ortaya koyuyor. Ancak enflasyonist ortamda bu artış, reel bazda yüzde 5,7'lik bir değer kaybına tekabül ediyor.

Bu durum, yatırımcıların ve konut sahibi olmak isteyenlerin piyasayı daha temkinli okumasına neden olurken, finansman koşulları karar mekanizmalarında en kritik belirleyici haline geldi. Yaşarkent Gayrimenkul Kurucusu Yaşar Doğan, piyasadaki mevcut durumu değerlendirirken alıcı profilinin artık değiştiğine dikkat çekiyor.

Doğan'a göre, yatırımcılar sadece fiyat artışlarına odaklanmak yerine; bölgenin kira potansiyeli, yapının teknik özellikleri ve gerçek piyasa değeri gibi rasyonel kriterleri ön plana alıyor. Özellikle finansman maliyetlerinin yüksek seyrettiği bu dönemde, doğru fiyatlandırma stratejisi satış başarısı için zorunlu bir koşul haline gelmiş durumda.

Eylül ayı verilerine bakıldığında, ipotekli konut satışlarının yıllık bazda yüzde 5,1 artarak 23 bin 397 seviyesine yükselmesi, piyasadaki kredi beklentisini somutlaştırıyor. Yaşar Doğan, kredi koşulları nedeniyle alım kararını ötelemek zorunda kalan ciddi bir kitlenin varlığına vurgu yapıyor.

Faiz oranlarında yaşanacak olası bir iyileşmenin, bu birikmiş talebi piyasaya çekebileceği öngörülüyor; ancak kalıcı bir canlılık için fiyatların hane halkı gelirleriyle dengelenmesi gerektiği ifade ediliyor. Sektörün 2027 yılına yönelik beklentileri ise konuta erişilebilirlik sorununun merkezde kalacağını gösteriyor.

Doğan, konut ihtiyacının devam ettiğini ancak bu ihtiyacın satışa dönüşebilmesi için arz, finansman ve gelir dengesinin kurulması gerektiğini savunuyor. Yatırımcıların kısa vadeli spekülatif hareketlerden ziyade, uzun vadeli değer ve sürdürülebilir getiri potansiyeline odaklanması, önümüzdeki dönemin temel stratejisi olarak öne çıkıyor.