Milyonlarca hisseli tapu sahibini ilgilendiriyor! AYM o kuralı iptal etti: Yeni dönem başlıyor!

Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli taşınmazlarda paydaşların kullandığı önalım hakkına ilişkin önemli bir karara imza attı. Hisseli ev, arsa ve tarla satışlarında önalım hakkını kullanmak isteyen hissedarın ödeyeceği bedelin hâkim tarafından belirlenen rayiç değer üzerinden hesaplanmasını öngören düzenleme Anayasa'ya aykırı bulunarak iptal edildi.

6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan karara göre, iptal hükmü 9 ay sonra yürürlüğe girecek. Böylece yeni yasal düzenleme için 6 Ağustos 2027'ye kadar süre tanınmış oldu.

TAPUDAKİ SATIŞ BEDELİ YERİNE RAYİÇ DEĞER ESAS ALINIYORDU

24 Aralık 2025'te kabul edilen 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu'nun 734'üncü maddesinde değişiklik yapılmıştı.

Bu değişiklikle, hisseli taşınmazlarda önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın, tapuda gösterilen satış bedeli yerine hâkim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini yatırması öngörülmüştü.

Anayasa Mahkemesi, söz konusu düzenlemeyi mülkiyet hakkı yönünden inceledi. Yüksek Mahkeme, rayiç bedelin esas alınmasının satıcı ile üçüncü kişi alıcının serbest iradeleriyle belirlediği satış koşullarını değiştirdiğine dikkat çekti.

Kararda, mahkemenin belirlediği piyasa değeri ile gerçek satış bedelinin farklı olması durumunda alıcının haksız kazanç elde edebileceği veya zarara uğrayabileceği belirtildi. Önalım hakkını kullanmak isteyen hissedar açısından da ödenecek tutarın belirsizleştiği vurgulandı.

DAHA ÖNCE AÇILAN DAVALAR İÇİN DE KARAR VERİLDİ

AYM'nin iptal kararı yalnızca rayiç bedel uygulamasını kapsamadı. Söz konusu düzenlemenin kanun yürürlüğe girmeden önce açılmış davalara da uygulanmasını öngören geçici madde de iptal edildi.

Ancak kararın yürürlüğü ertelendiği için mevcut hükümler şimdilik uygulanmaya devam edecek. Görülmekte olan davalarda bedeller kendiliğinden değişmeyecek, kesinleşmiş mahkeme kararları da otomatik olarak ortadan kalkmayacak.

HİSSELİ TAPUDA ÖNALIM HAKKI KALDIRILMADI

Anayasa Mahkemesinin kararı, hisseli taşınmaz sahiplerinin önalım hakkını tamamen ortadan kaldırmıyor.

Türk Medeni Kanunu'nun 732'nci maddesinde düzenlenen bu hak, hissedarlardan birinin payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşlara belirli koşullarla öncelikli satın alma imkânı tanıyor.

Kamuoyunda "şufa hakkı" olarak da bilinen önalım hakkı, miras yoluyla ortaklaşa sahip olunan ev, arsa ve tarlalar için de geçerliliğini koruyor.

Mevcut mevzuattaki hak düşürücü süreler de değişmedi. Buna göre paydaşların, satışın kendilerine noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her durumda satış tarihinden itibaren 1 yıl içinde dava açması gerekiyor.

YENİ DÜZENLEME İÇİN SON TARİH 6 AĞUSTOS 2027

AYM, iptal kararının hemen yürürlüğe girmesiyle oluşabilecek hukuki boşluğu dikkate alarak uygulamayı 9 ay erteledi.

Buna göre iptal hükümleri 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girecek. Bu tarihe kadar Türkiye Büyük Millet Meclisi'nin önalım davalarında bedelin belirlenmesine ilişkin yeni bir yasal çerçeve oluşturması mümkün olacak.