AYM'den Hisseli Tapu Kararı: Önalım Hakkında Rayiç Bedel İptal Edildi

Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli ev, arsa ve tarla satışlarında paydaşların kullandığı önalım hakkına ilişkin kritik bir karara imza attı. 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan kararla, 24 Aralık 2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu'nun 734'üncü maddesinde yapılan değişiklik Anayasa'ya aykırı bulunarak iptal edildi.

Söz konusu yasal düzenleme, önalım hakkını kullanmak isteyen hissedarın tapuda belirtilen satış bedeli yerine, hâkim tarafından belirlenen rayiç bedeli ve tapu giderlerini ödemesini zorunlu kılıyordu. Yüksek Mahkeme, bu uygulamanın satıcı ile alıcının serbest iradeleriyle belirlediği satış koşullarını bozduğuna hükmetti.

Mahkeme, gerçek satış bedeli ile rayiç değer arasındaki farkın alıcıyı zarara uğratabileceği veya haksız kazanca yol açabileceği uyarısında bulundu. AYM'nin iptal kararı, yalnızca rayiç bedel uygulamasını değil, bu düzenlemenin yürürlüğe girmesinden önce açılmış davalara da geriye dönük uygulanmasını sağlayan geçici maddeyi de kapsadı.

Ancak mahkeme, oluşabilecek hukuki boşlukları engellemek amacıyla kararın yürürlüğünü 9 ay erteledi. Bu kapsamda mevcut hükümler 6 Ağustos 2027 tarihine kadar geçerliliğini koruyacak. Karar, hisseli taşınmazlarda paydaşların sahip olduğu önalım (şufa) hakkını tamamen ortadan kaldırmıyor.

Türk Medeni Kanunu'nun 732'nci maddesinde düzenlenen bu hak, miras yoluyla intikal eden mülkler dahil olmak üzere varlığını sürdürüyor. Ayrıca, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her halükarda 1 yıl içinde dava açılması şeklindeki hak düşürücü sürelerde herhangi bir değişiklik yapılmadı.

İptal kararının yürürlüğe gireceği 6 Ağustos 2027 tarihine kadar Türkiye Büyük Millet Meclisi'nin yeni bir yasal çerçeve oluşturması bekleniyor. Mevcut durumda devam eden davalar için bedeller kendiliğinden değişmeyecek ve kesinleşmiş mahkeme kararları geçerliliğini korumaya devam edecek.