“Konut alırken araziyi de araştırın”

Afet yönetimi uzmanı Tuğçe Yılmaz Karan, tapu, ruhsat ve iskân belgelerinin bir konutun sel ve taşkına karşı güvenli olduğunu garanti etmediğini söyledi. Karan, “Konut alırken araziyi de araştırın” diyerek taşkın haritalarının, geçmiş su baskınlarının ve altyapı koşullarının incelenmesi gerektiğini belirtti.

Konut satın alırken yasal belgeleri incelemek temel adımlardan biri. Ancak tapu, yapı ruhsatı ve iskân, binanın sel ve taşkın karşısında güvenli olduğunu tek başına göstermiyor. Afet yönetimi uzmanı Tuğçe Yılmaz Karan, dere yataklarının yapılaşmaya açılması, doğal su yollarının daraltılması veya kapatılması ve geçirimsiz yüzeylerin artmasının taşkın riskini büyüttüğünü söyledi.

Karan, alıcıların yalnızca binayı değil, bulunduğu araziyi, çevredeki su akışını ve yağmur suyu altyapısını da incelemesi gerektiğini belirtti. YAĞMUR SUYU İÇİN DOĞAL ALANLAR DARALIYOR Son dönemde yaşanan sel ve taşkın olaylarının, kent planlamasında suyun doğal hareketinin yeterince gözetilmediğini gösterdiğini söyleyen Karan, yapılaşma kararlarının yağmur suyunun akışını doğrudan etkilediğini ifade etti.

Dere yataklarının yapılaşmaya açılması, doğal su yollarının daraltılması ya da kapatılması ve yeşil alanların betonla kaplanmasının şiddetli yağışların afete dönüşmesini kolaylaştırdığını kaydetti. Yağmur suyunun bir bölümü doğal koşullarda toprağa sızıyor.

Toprak ve bitki örtüsü suyun hızını azaltırken, beton ve asfalt gibi geçirimsiz yüzeylerde suyun zemine geçişi sınırlanıyor. Böylece yağmur suyu yüzeyde daha hızlı ilerliyor ve altyapıya daha kısa sürede, daha yoğun biçimde ulaşıyor.

Altyapı bu akışı taşıyamadığında su caddelerde, binaların çevresinde ve düşük kotlu alanlarda birikebiliyor. Karan, taşkınları yalnızca yağışın şiddetiyle açıklamanın doğru olmadığını söyledi. Kentlerin suyu toprağa sızdırma, gerektiğinde tutma ve güvenli biçimde uzaklaştırma kapasitesinin de değerlendirilmesi gerektiğini ifade etti.

KONUT ARARKEN RESMÎ KAYITLARLA YETİNMEYİN Konut satın almayı düşünenlerin ilgili belediyeden imar durumu belgesi ve plan notlarını edinmesi, taşkın tehlikesiyle ilgili kurum görüşlerini de araştırması gerektiğini söyleyen Karan, Devlet Su İşleri’nin, büyükşehir belediyelerinin ve ilgili su ve kanalizasyon idarelerinin çalışmalarının incelenebileceğini belirtti. İstanbul’da İSKİ’nin dere koruma alanları ve taşkın sınırlarıyla ilgili değerlendirmelerinin de araştırmada önemli olduğunu kaydeden Karan, eski haritalar ve uydu görüntülerinin arazinin geçmişteki kullanımını ve doğal su yollarını anlamaya yardımcı olabileceğini söyledi.

Bölgedeki geçmiş su baskınlarına ilişkin kayıtların da satın alma kararına ışık tutabileceğini ifade etti.

Mahalle sakinleri ve site yönetimiyle konuşmanın, resmî belgelerde görünmeyen yerel bilgileri ortaya çıkarabileceğini belirten Karan, bazı yerlerde su baskınlarının tekrarladığının çevrede yaşayanların deneyimleriyle bilindiğini söyledi. Mevcut haritalarda bir alanın riskli görünmemesinin, bölgenin bütünüyle güvenli olduğunu kanıtlamadığını da sözlerine ekledi.

TAPU, RUHSAT VE İSKÂN NEYİ GÖSTERİYOR? Tapunun mülkiyet durumunu, yapı ruhsatının inşaat için verilen izni, yapı kullanma izin belgesi olan iskânın ise yapının kullanımına ilişkin idari uygunluğu gösterdiğini söyleyen Karan, bu belgelerin binanın taşkın karşısındaki güvenliğini tek başına belgelemediğini ifade etti.

Taşkın riskinin binanın kendisiyle sınırlı olmadığını belirten Karan, arazinin kotu ve eğimi, zeminin suyu geçirme özelliği, binanın çevresindeki drenaj sistemi, yakındaki su yolları ve yağmur suyu altyapısının da değerlendirilmesi gerektiğini söyledi. Binanın yasal belgelerinin tam olmasının, yapının su baskınından etkilenmeyeceği anlamına gelmediğini kaydetti.

Uzun yıllardır yerleşim alanı olarak kullanılan yerlerde bile koşulların değişebileceğini söyleyen Karan, artan betonlaşmanın yağmur suyunun zemine sızmasını zorlaştırdığını, yetersiz altyapı ve değişen yağış koşullarının da taşkın olasılığını artırabildiğini ifade etti. Yapı belgelerinin incelenmesinin, arazinin ve çevrenin durumunu araştırmanın yerini tutmadığını söyledi.

DEREYE UZAKLIK TEK BAŞINA GÜVENLİK ÖLÇÜTÜ DEĞİL Bir yapının dere yatağından belirli bir mesafede bulunmasının, taşkından etkilenmeyeceğini göstermediğini söyleyen Karan, bütün dereler için geçerli tek bir güvenli mesafe belirlemenin bilimsel açıdan doğru olmadığını ifade etti. Dereye uzaklığın yanı sıra arazinin eğiminin ve kotunun, zeminin geçirgenliğinin, derenin su taşıma kapasitesinin ve geçmiş taşkın kayıtlarının birlikte ele alınması gerektiğini söyledi.

Dereye daha uzak ancak düşük kotta bulunan bir binanın, dereye daha yakın fakat yüksek kotta bulunan başka bir yapıdan daha fazla risk taşıyabileceğini kaydeden Karan, olası taşkında suyun hangi güzergâhtan ilerleyebileceğinin ve hangi alanlara, hangi seviyeye kadar ulaşabileceğinin değerlendirilmesi gerektiğini belirtti. Yapılaşmanın güvenli kabul edilip edilmemesinin yalnızca harita üzerindeki dere mesafesine bakılarak belirlenemeyeceğini söyleyen Karan, taşkın tehlike haritalarıyla bölgeye özgü teknik incelemelerin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini ifade etti.

ÜZERİ KAPATILAN DERE YATAKLARINDA RİSK ORTADAN KALKMIYOR Kentlerde bazı derelerin üzerinin kapatıldığını ya da güzergâhlarının değiştirildiğini söyleyen Karan, bu müdahalelerin suyun doğal hareketini tamamen ortadan kaldırmadığını ifade etti. Şiddetli yağış sırasında suyun, arazinin doğal eğimini izleyerek eski akış güzergâhına yönelebileceğini belirtti.

Kapalı dere kesitlerinin suyu taşıma kapasitesi yetersiz kaldığında ya da kesitler tıkandığında taşkın suyunun caddelere ve çevredeki yapılara ulaşabileceğini söyleyen Karan, otoparklarda ve konutlarda su baskınları yaşanabileceğini kaydetti. Bu nedenle eski dere yatakları üzerindeki yapılaşmanın ayrıca incelenmesi gerektiğini söyledi.

Bir dere güzergâhının değiştirilmesinin ya da üzerinin kapatılmasının, arazinin geçmişteki su hareketini önemsiz hâle getirmediğini ifade eden Karan, “Bir derenin üzerini kapatabilirsiniz, ancak suyun doğal akış ihtiyacını ortadan kaldıramazsınız.” dedi. BODRUM KATLAR VE KAPALI OTOPARKLAR AYRICA İNCELENMELİ Konut seçerken deprem dayanıklılığının yanı sıra sel riskinin de hesaba katılması gerektiğini söyleyen Karan, bodrum, giriş ve bahçe katlarının su baskınlarına daha açık olabildiğini belirtti.

Bu alanlarda suyun binaya girmesinin elektrik tesisatına zarar verebileceğini, kanalizasyonun geri tepmesine ve insanların mahsur kalmasına yol açabileceğini ifade etti. Kapalı otoparklarda rampanın eğiminin ve yol ile bina arasındaki kot farkının incelenmesi gerektiğini söyleyen Karan, yağmur suyu giderlerinin konumunun ve kapasitesinin, tahliye pompalarının bulunup bulunmadığının ve çalışır durumda olup olmadığının kontrol edilmesini istedi.

Binanın su yalıtımı ve drenaj altyapısının da özellikle bodrum katların korunmasında önemli olduğunu kaydetti. Ani su baskını sırasında bodrum katlara veya kapalı otoparklara inmenin hayati risk oluşturabileceğini söyleyen Karan, su yükselmesi ihtimali bulunan alanlarda tahliye yollarının ve alınan önlemlerin de değerlendirilmesi gerektiğini ifade etti.

KAPORA ÖNCESİNDE BEŞ BAŞLIKTA İNCELEME YAPIN Konut alacakların kapora vermeden önce taşkın riskini farklı kaynaklardan araştırması gerektiğini söyleyen Karan, kontrol edilmesi gereken başlıkları şöyle sıraladı: Arazinin konumu: Bina eski dere yatağında, taşkın alanında ya da su birikmesine elverişli düşük kotlu bir yerde mi? Resmî kayıtlar: Belediyenin imar planlarında, DSİ verilerinde veya taşkın tehlike haritalarında alana ilişkin risk belirtiliyor mu?

Geçmiş su baskınları: Binada veya çevrede daha önce su baskını yaşanmış mı? Komşular ve site yönetimi bölgenin geçmişi hakkında ne biliyor? Altyapı ve tahliye: Yağmur suyu drenajı, bodrum yalıtımı, otopark tahliye sistemi ve kanalizasyon geri tepmesine karşı önlemler yeterli mi?

Teknik değerlendirme: Arazide veya binada risk şüphesi varsa taşkın konusunda yetkin bir uzmandan görüş alınmış mı? BODRUMDAKİ İZLER GEÇMİŞ BASKINLARI GÖSTEREBİLİR Bina ve çevresinde geçmiş su baskınlarının izlerinin aranması gerektiğini söyleyen Karan, bodrum katlarda su izleri, nem veya küf görülmesinin ve bina girişinin yol kotunun altında kalmasının daha ayrıntılı araştırma gerektirdiğini belirtti.

Çevredeki giderlerin yetersiz ya da bakımsız olmasının da dikkate alınması gerektiğini ifade etti. Resmî kayıtlarda yüksek taşkın tehlikesi bulunmasının, su baskınlarının tekrarlamasının ve ciddi altyapı eksikliklerinin giderilmemiş olmasının uyarı işaretleri olduğunu kaydeden Karan, bu bulguların konutun teknik açıdan değerlendirilmesini ve geçmişinin araştırılmasını gerektirdiğini söyledi.

Risklerin kabul edilebilir düzeye indirildiği teknik incelemeyle ortaya konulamıyorsa satın alma kararının yeniden değerlendirilmesi gerektiğini belirten Karan, güvenli bir konutun yalnızca sağlam binadan ibaret olmadığını söyledi. Binanın bulunduğu arazinin özelliklerinin de afetlere karşı güvenlikte belirleyici olduğunu ifade etti.