Kasımda kiralara ne kadar zam yapılacak? Tavan ve taban hesabı değişti

Türkiye İstatistik Kurumunun (TÜİK) 3 Kasım 2026 tarihinde açıkladığı ekim ayı enflasyon verileri, milyonlarca kiracı ve ev sahibinin kira artışı hesaplamalarını yeniden gündeme taşıdı. Ekim ayında tüketici fiyatları yüzde 2,58 artarken yıllık enflasyon yüzde 29,77 olarak bildirildi.

Ancak kasım ayında yenilenecek konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde bu iki oran doğrudan zam sınırı olarak kullanılmayacak.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca kira artışlarında TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınıyor. Eylül 2026'da bu oran yüzde 31,49 olarak gerçekleşmiş ve ekim ayındaki olağan sözleşme yenilemelerinin genel artış tavanını oluşturmuştu.

Kasım ayının üst sınırı ise ekim ayına ait 12 aylık ortalama TÜFE değişimiyle belirlenecek. KASIM 2026 KİRA ARTIŞ ORANI NASIL HESAPLANIYOR?Kira zamlarında aylık enflasyon, yıllık enflasyon ve 12 aylık ortalama TÜFE birbirinden farklı göstergeler olarak değerlendiriliyor.

Aylık enflasyon fiyatların bir önceki aya, yıllık enflasyon ise geçen yılın aynı ayına göre değişimini gösteriyor. Kira artışına esas alınan 12 aylık ortalama değişim oranı ise son 12 aylık TÜFE endeks ortalamasının önceki 12 aylık dönemin ortalamasıyla karşılaştırılması sonucunda hesaplanıyor.

Bu nedenle ekimde açıklanan yüzde 29,77'lik yıllık enflasyonun, kasım kira artışlarında doğrudan yasal tavan olarak kullanılması doğru değil. Kira artışı hesaplanırken TÜİK bültenindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim satırının dikkate alınması gerekiyor.

KİRA ARTIŞINDA TAVAN VE TABAN SINIRI VAR MI?Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinin olağan yenilemelerinde uygulanabilecek artış için genel bir üst sınır öngörüyor. Tarafların kira artışına ilişkin anlaşmaları bu sınırı aşamıyor.

Buna karşılık kanunda her sözleşmeye uygulanması zorunlu bir asgari zam oranı bulunmuyor. Ev sahibi ve kiracı, sözleşmenin hükümleri çerçevesinde daha düşük bir artış üzerinde anlaşabiliyor. Türkiye genelinde bütün kiralık konutlar için geçerli sabit bir taban veya tavan kira bedeli de bulunmuyor.

Yasal düzenleme, olağan sözleşme yenilemelerindeki kira artışını sınırlandırıyor; her evin aylık kirasını aynı tutara bağlamıyor.10 BİN, 20 BİN VE 30 BİN LİRA KİRA ÖDEYENLER NE KADAR ZAM YAPACAK?Yeni kira bedelinin hesaplanabilmesi için mevcut aylık kira ile yenileme döneminde uygulanacak artış oranının bilinmesi gerekiyor. Hesaplamada mevcut kira, artış oranıyla çarpılıyor ve bulunan zam tutarı eski kiraya ekleniyor.

Örneğin ekim ayında geçerli olan yüzde 31,49'luk yasal tavan esas alındığında 10 bin liralık kiranın azami artış tutarı 3 bin 149 lira, yeni aylık kira bedeli ise 13 bin 149 lira olarak hesaplanıyor. Aynı örnekte 20 bin liralık kira 26 bin 298 liraya, 30 bin liralık kira ise 39 bin 447 liraya ulaşıyor.

Bu tutarlar ekim ayındaki yüzde 31,49'luk kesinleşmiş oranla yapılan hesaplamalardır. Kasım ayına ait kesin kira tutarları olarak değerlendirilmemelidir. EV SAHİBİ YASAL SINIRIN ÜZERİNDE ZAM İSTEYEBİLİR Mİ?Konut ve çatılı iş yeri kiralarında olağan sözleşme yenilemeleri için tarafların kararlaştırdığı artış oranı, kanunda belirtilen TÜFE sınırını geçemiyor.

Sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olması, bu sınırın aşılmasını tek başına hukuka uygun hâle getirmiyor. Öte yandan tarafların artış konusunda anlaşamaması, sözleşmede artış hükmü bulunmaması veya kira bedelinin mahkemede belirlenmesi gibi durumlarda hukuki değerlendirme farklılaşabiliyor.

BEŞ YILINI DOLDURAN KİRACILAR İÇİN FARKLI KURALTürk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri bakımından ayrıca kira bedelinin belirlenmesi yolunu düzenliyor. Bu durumda mahkeme, yeni kira bedelini belirlerken 12 aylık ortalama TÜFE değişiminin yanı sıra kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti dikkate alıyor.

Dolayısıyla beş yıllık sürenin aşılması, ev sahibinin istediği tutarı tek taraflı olarak uygulayabileceği anlamına gelmiyor. Bununla birlikte mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli, olağan yıllık artış sınırının üzerinde olabiliyor.

ANKARA'DAKİ KİRACILAR DA AYNI ORANA TABİKasım ayının kira artış sınırı yalnızca İstanbul ve İzmir'deki kiracıları değil, Ankara'da yaşayanları da ilgilendiriyor. Çankaya, Keçiören, Yenimahalle, Etimesgut, Mamak ve diğer Ankara ilçelerinde yenilenen konut kira sözleşmelerinde de aynı genel yasal artış kuralı uygulanıyor.

Ancak Ankara'daki farklı mahallelerin mevcut kira bedelleri birbirinden farklı olabileceği için aynı oranda yapılan zam, kiracıların bütçesine farklı tutarlarda yansıyor. Kasım ayında kira sözleşmesini yenileyecek kiracıların, artış hesabında sözleşme koşullarını ve TÜİK'in ekim ayına ilişkin 12 aylık ortalama TÜFE değişim oranını birlikte değerlendirmesi gerekiyor.