Resmi Gazete'de yayımlandı: AYM hisseli tapulardaki ön alım bedeli kuralını iptal etti!

Anayasa Mahkemesi, hisseli taşınmazlarda ön alım hakkının kullanılması halinde ödenecek bedelin hakim tarafından rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören düzenlemeyi Anayasa’ya aykırı bularak iptal etti. Karar daha önce açılmış davaları da kapsarken, iptal hükümleri 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek. Ön alım hakkı ise devam edecek.

Anayasa Mahkemesinin 16 Temmuz 2026 tarihinde aldığı karar, 6 Kasım 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlandı. Yüksek Mahkeme, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 734’üncü maddesinin ikinci fıkrası ile rayiç bedel uygulamasının geçmişte açılmış davalara da uygulanmasını öngören geçici hükmü iptal etti.

Ön alım hakkı kaldırılmadı

Anayasa Mahkemesinin kararı, hisseli taşınmazlarda uygulanan ön alım hakkının ortadan kaldırılması anlamına gelmiyor. Türk Medeni Kanunu’nun 732’nci maddesinde düzenlenen ön alım hakkı yürürlükte kalmaya devam edecek.

Ön alım hakkı, hisseli bir taşınmazdaki payın üçüncü kişiye satılması halinde diğer hissedarlara belirli şartlar altında bu payı öncelikli olarak satın alma imkanı tanıyor. Özellikle miras yoluyla birden fazla kişiye geçen ev, arsa ve tarla gibi taşınmazlarda bu hak önem taşıyor.

Rayiç bedel sistemi Aralık 2025’te getirilmişti

24 Aralık 2025’te kabul edilen 7571 sayılı Kanun ile ön alım davalarında ödenecek bedelin belirlenmesine ilişkin sistem değiştirilmişti. Düzenlemeyle tapuda gösterilen satış bedeli yerine dava konusu payın hakim tarafından belirlenecek rayiç değerinin esas alınması öngörülmüştü.

Türk Medeni Kanunu’nun 734’üncü maddesine eklenen düzenlemeye göre dava konusu payın rayiç bedeli hakim tarafından gecikmeksizin belirlenecekti. Ön alım hakkını kullanan hissedarın da bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içerisinde nakden yatırması gerekiyordu.

AYM adil denge kurulamadığına hükmetti

Anayasa Mahkemesi, hakim tarafından belirlenen piyasa değeri ile tarafların gerçek satış sırasında kararlaştırdığı bedelin birbirinden farklı olabileceğine dikkat çekti. Bu farklılığın payı satın alan üçüncü kişinin haksız kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına yol açabileceği değerlendirildi.

Yüksek Mahkeme ayrıca ön alım hakkını kullanacak hissedar açısından ödenecek bedelin belirsiz hale gelebileceğini belirtti. Düzenleme, mülkiyet hakkından doğan menfaatler arasında adil denge kurulamaması gerekçesiyle Anayasa’nın 5’inci ve 35’inci maddelerine aykırı bulundu.

Daha önce açılan davalara ilişkin hüküm de iptal edildi

Aralık 2025’te yapılan değişiklikle rayiç bedel sisteminin, düzenlemenin yürürlüğe girmesinden önce açılmış ön alım davalarında da uygulanması öngörülmüştü. Anayasa Mahkemesi bu hükmü de Anayasa’ya aykırı bularak iptal etti.

Ancak karar henüz yürürlüğe girmediği için devam eden davalarda ödenecek bedeller kendiliğinden değişmeyecek. Kesinleşmiş mahkeme kararları da AYM’nin iptal kararıyla otomatik olarak ortadan kalkmayacak.

Karar 6 Ağustos 2027’de yürürlüğe girecek

Anayasa Mahkemesi, iptal hükümlerinin hemen yürürlüğe girmesinin hukuki boşluk oluşturabileceğini değerlendirdi. Bu nedenle kararın yürürlüğü 9 ay ertelendi.

İptal edilen hükümler 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlükten kalkacak. Bu tarihe kadar Türkiye Büyük Millet Meclisinin ön alım davalarında ödenecek bedelin nasıl belirleneceğine ilişkin yeni bir yasal düzenleme yapması mümkün olacak.

Eski sistem otomatik olarak geri gelmeyecek

AYM kararının yürürlüğe girmesinin ardından yeni bir düzenleme yapılmaması halinde ortaya çıkacak hukuki durum ayrıca değerlendirilecek. İptal kararı, daha önce uygulanan tapudaki satış bedelinin esas alınması sisteminin tüm hükümleriyle otomatik olarak yeniden yürürlüğe girdiği anlamına gelmiyor.

Bu nedenle özellikle 6 Ağustos 2027 sonrasında açılacak veya devam edecek ön alım davalarında bedelin nasıl belirleneceği, yapılacak yeni yasal düzenlemeye göre şekillenebilecek.

Anayasa Mahkemesinin iptal kararı, ön alım hakkının kullanılmasına ilişkin süreleri değiştirmedi. Mevcut düzenlemeye göre ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her durumda satış tarihinden itibaren bir yıl içinde kullanılabiliyor.

Karar yalnızca ön alım davalarında ödenecek bedelin nasıl belirleneceğine ve rayiç bedel sisteminin daha önce açılmış davalara uygulanmasına ilişkin hükümleri kapsıyor.