İstanbul’un çatıları konuta dönüşüyor!

Çatıların bağımsız konut olarak kullanılmasına yönelik düzenleme, İstanbul’da mevcut yapı alanlarının daha verimli değerlendirilmesini gündeme taşıdı. EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, uygun binalarda oluşturulabilecek çatı dairelerinin konut arzına ve kentsel dönüşümün finansmanına katkı sunabileceğini belirtti.

İstanbul Büyükşehir Belediye Meclisi’nde oy birliğiyle kabul edilen çatı düzenlemesi, kullanılmayan çatı hacimlerinin bağımsız yaşam alanlarına dönüştürülmesinin önünü açmayı hedefliyor. İstanbul İmar Yönetmeliği’nin önceki hükümlerinde ağırlıklı olarak son kattaki dairelerle bağlantılı kullanılabilen çatı araları, yeni yaklaşımla gerekli koşullar sağlandığında ayrı girişe ve bağımsız kullanım özelliklerine sahip konutlar olarak değerlendirilebilecek.

Düzenlemeyi değerlendiren EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, yüksek arsa maliyetleri ve yeni yapılaşma alanlarının sınırlı olması nedeniyle İstanbul’da mevcut yapı potansiyelinin önem kazandığını söyledi. Yazıcı, konunun yalnızca yeni binalar üzerinden değil, kullanılmayan çatı aralarına sahip mevcut yapılar açısından da ele alınması gerektiğini vurguladı.

Yazıcı’ya göre yeni yaklaşım, yalnızca binalardaki kullanılabilir alanın büyümesi anlamına gelmiyor. Teknik ve hukuki koşulların uygun olduğu yapılarda, ayrı satılabilecek ya da kiraya verilebilecek yeni gayrimenkullerin ortaya çıkması da mümkün olabilecek.

Bu nedenle mevcut binalardaki atıl çatı alanlarının değerlendirilmesi, yeni projeler kadar önem taşıyor.

Düzenlemenin konut üretimine sağlayabileceği katkı, yapı ruhsatı verileri üzerinden oluşturulan senaryoyla da değerlendiriliyor. İstanbul’da 2025’in ilk dokuz ayında 9 bin 706 bina için yapı ruhsatı verilirken, bu binalardaki toplam daire sayısı 110 bin 212 oldu.

Ruhsat verilen her binada ortalama iki bağımsız çatı dairesi oluşturulduğu varsayımında, 19 bin 412 ilave konut potansiyeli ortaya çıkıyor. Bu senaryoda toplam bağımsız bölüm sayısı 129 bin 624’e yükselirken, mevcut daire sayısına göre teorik artış yüzde 17,6’ya ulaşıyor.

Yazıcı, bu hesabın tüm binalarda iki yeni daire üretilebileceği şeklinde yorumlanmaması gerektiğinin altını çizdi. Uygulama olanaklarının parselin büyüklüğüne, yapı geometrisine, çatının biçimine ve teknik gerekliliklere göre değişeceğini belirtti.

Buna karşılık, uygun yapılarda çatı hacimlerinin değerlendirilmesinin yeni imar alanları açılmadan ve planlardaki kat sayısı artırılmadan konut üretimine katkı sağlayabileceğini ifade etti.

İLAVE BAĞIMSIZ BÖ LÜ MLER DÖ NÜ ŞÜ M PROJELERİNE KAYNAK SAĞLAYABİLİR

Çatı aralarının ayrı konutlara dönüştürülmesi, kentsel dönüşüm projelerinin mali dengesi açısından da fırsat sunabilir.

Yazıcı, dönüşüm sürecinde maliklerin beklentileri ile inşaat maliyetleri arasında denge kurulmasının kimi zaman zorlaştığını, bunun da binaların yenilenmesini güçleştirdiğini söyledi. Uygun projelerde çatı katlarında üretilebilecek ilave bağımsız bölümlerin yüklenici için ek gelir oluşturabileceğini belirten Yazıcı, bu kaynağın projelerin ekonomik olarak uygulanabilir hale gelmesine destek olabileceğini kaydetti.

Düzenlemenin etkilerinin konut sayısı ve ekonomik değerle sınırlı kalmayacağı, binaların üst kat tasarımlarına ve İstanbul’un çatı siluetine de yansıyabileceği değerlendiriliyor.

İstanbul İmar Yönetmeliği’nin 44. maddesinde genel çatı sınırı yüzde 45 eğim ve en fazla 5 metre mahya yüksekliği olarak tanımlanıyor. Bu sınırlar ile çatı hacimlerinin bağımsız kullanım olanağı birlikte ele alındığında, özellikle bitişik nizam yapılaşmanın yoğun olduğu bölgelerde çatı çizgisinin değişmesi gündeme gelebilecek.

Yazıcı, daha işlevsel iç mekânlar ve yaşanabilir çatı katları tasarlanmasının mimari açıdan yeni olanaklar yaratabileceğini söyledi. Ancak uygulamaların yalnızca ek metrekare veya satış geliri üzerinden değerlendirilmemesi gerektiğini belirterek İstanbul’un mimari bütünlüğünün ve kendine özgü kent dokusunun korunmasına dikkat çekti.

Mevcut yapılaşma haklarının verimli kullanılmasının İstanbul’un konut ihtiyacına katkı sunabileceğini ifade eden Yazıcı, düzenlemenin kalıcı faydasının uygulama niteliğine bağlı olduğunu vurguladı.

Yeni konutların yapı güvenliği, enerji verimliliği ve yeterli gün ışığı gibi temel yaşam koşullarını karşılaması gerektiğini belirten Yazıcı, mimari uyumun da bu sürecin ayrılmaz bir parçası olduğunu dile getirdi. Yazıcı’ya göre çatı aralarının değerlendirilmesinde esas hedef, yalnızca yeni satış alanları oluşturmak değil, konut ihtiyacına yanıt verirken yaşam kalitesini de korumak olmalı.