İkinci el konut satışları neden düşüyor? Ev sahipleri evini satamıyor: İşte 6 önemli neden

Türkiye konut piyasasında ikinci el evlerin satış süreci giderek uzuyor. Ev sahiplerinin yüksek fiyat beklentileri ile alıcıların gerçekçi fiyat arayışı arasındaki fark, piyasadaki durgunluğun önemli nedenlerinden biri olarak gösteriliyor.

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre Eylül 2026'da ilk el konut satışları geçen yılın aynı ayına kıyasla yüzde 3,9 artarak 51 bin 519'a yükseldi. İkinci el konut satışları ise yüzde 15,3 düşüşle 90 bin 871 olarak kayıtlara geçti.

Peki, ikinci el evler neden eskisi kadar kolay satılamıyor? İşte konut piyasasında alıcıların kararını etkileyen başlıca nedenler...

1. Ev sahiplerinin yüksek fiyat beklentisi

İkinci el konut satışlarının önündeki en önemli engellerden biri, satıcıların belirlediği yüksek ilan fiyatları.

Birçok ev sahibi konutunun değerini belirlerken emlak ilan sitelerindeki benzer daireleri referans alıyor. Ancak ilanlarda görülen fiyatlar, evlerin gerçekten hangi bedelle satıldığını göstermiyor.

Bu durum, satıcıların beklentilerini yükseltirken alıcıların bütçeleriyle fiyatlar arasında ciddi bir fark oluşmasına neden oluyor.

Özellikle ikinci el konut fiyatlarının bazı bölgelerde sıfır konut fiyatlarına yaklaşması, alıcıların yeni projelere yönelmesini kolaylaştırıyor.

2. Tadilat ve bakım masrafları alıcıyı düşündürüyor

İkinci el bir ev satın almak, yalnızca satış bedelini ödemek anlamına gelmiyor. Eski binalarda elektrik ve su tesisatının yenilenmesi, çatı onarımı, yalıtım, asansör ve ortak alan giderleri önemli maliyetler oluşturabiliyor.

Mutfak ve banyo tadilatları da eklendiğinde başlangıçta uygun fiyatlı görünen bir dairenin toplam maliyeti ciddi ölçüde artabiliyor.

Bu nedenle alıcılar artık yalnızca evin fiyatına değil, satın aldıktan sonra yapacakları harcamalara da dikkat ediyor.

3. Deprem güvenliği konut tercihini değiştiriyor

İkinci el konut piyasasında bina yaşı ve deprem güvenliği giderek daha fazla önem kazanıyor.

Alıcılar bir daireyi değerlendirirken yalnızca konumuna, büyüklüğüne ve fiyatına bakmıyor. Binanın yapım yılı, zemin özellikleri, taşıyıcı sistemi ve varsa deprem performans raporu da satın alma kararını etkiliyor.

Özellikle yapısal güvenliği konusunda yeterli bilgi bulunmayan eski binalar, alıcılar açısından risk oluşturabiliyor.

Olası güçlendirme ve kentsel dönüşüm maliyetlerini de hesaba katan vatandaşlar, daha yeni ve güvenlik özellikleri daha net olan konutlara yönelebiliyor.

4. İlanlar uzun süre yayında kalıyor

İkinci el konut piyasasındaki durgunluk, ilan sürelerine de yansıyor.

BETAM verilerine göre satılık konut ilanlarının kapanma yaşı Eylül ayında 57,6 güne yükseldi. Konut talep endeksi ise aylık bazda yüzde 6,4 geriledi.

Yüksek fiyatla satışa çıkarılan konutlar uzun süre alıcı bulamazken, ev sahipleri zaman içerisinde fiyat indirimi yapmak zorunda kalabiliyor.

Gayrimenkul sektörü temsilcileri, konut değerinin belirlenmesinde ilan fiyatları yerine gerçekleşen satış bedellerinin dikkate alınması gerektiğine işaret ediyor.

5. Kira getirisi yatırımcı için yeterli olmayabiliyor

Konut yatırımında kira getirisi de satın alma kararını doğrudan etkiliyor.

Satış fiyatlarının yükselmesine rağmen kira gelirlerinin aynı oranda artmaması, yatırımın geri dönüş süresini uzatabiliyor.

Özellikle eski ve yüksek fiyatlı dairelerde kira çarpanının yatırımcı açısından cazibesini kaybetmesi, ikinci el konutlara yönelik talebi sınırlayabiliyor.

Yatırımcılar artık yalnızca konutun ilerleyen yıllarda değer kazanmasını değil, satın alma bedelinin kira geliriyle ne kadar sürede karşılanabileceğini de hesaplıyor.

6. Sıfır konut projeleri ikinci el evlerle rekabet ediyor

Yeni konut projelerinde sunulan ödeme seçenekleri, kampanyalar ve çeşitli finansman imkanları ikinci el konut piyasasını etkiliyor.

Sıfır konutların daha düşük bakım ihtiyacı, yeni tesisatları ve modern yaşam alanları da alıcıların tercihlerini değiştirebiliyor.

Bazı projelerde sunulan taksit ve ödeme kolaylıkları, ikinci el konut ile yeni konut arasındaki fiyat farkının azalmasıyla birlikte daha belirleyici hale geliyor.

İkinci el konut piyasasında satışlar yeniden artacak mı?

İkinci el konut piyasasında satışların yeniden hız kazanabilmesi için alıcı ve satıcı arasındaki fiyat beklentisinin yakınlaşması önem taşıyor.

Gerçekçi fiyatlandırma, binanın teknik ve deprem güvenliği durumunun belgelenmesi, tadilat maliyetlerinin doğru hesaplanması ve uygun ödeme koşulları satış sürecini etkileyen temel unsurlar arasında bulunuyor.

Mevcut veriler, ikinci el konut piyasasında alıcıların daha seçici davrandığını gösteriyor. Önümüzdeki dönemde fiyat beklentileri ile alım gücü arasındaki dengenin nasıl şekilleneceği, ikinci el konut satışlarının seyrinde belirleyici olacak.