Hisseli tapularda rayiç bedel düzenlemesi iptal edildi

Hisseli tapu sahibi olan milyonlarca kişiyi ilgilendiren önemli bir hukuki gelişme yaşandı. Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli taşınmazlarda bir ortağın payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer hissedarlara tanınan ön alım hakkının kullanılmasında, mahkemenin taşınmazın rayiç bedelini belirlemesini öngören yasal düzenlemeyi Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti.

6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan karar, ev, arsa ve tarla gibi hisseli taşınmazlarda ortakların haklarını doğrudan ilgilendiriyor. Ancak iptal kararı hemen yürürlüğe girmeyecek. Anayasa Mahkemesi, yeni bir yasal düzenleme yapılabilmesi için iptal hükümlerinin yürürlüğünü dokuz ay erteledi. Böylece TBMM'ye 6 Ağustos 2027'ye kadar yeni düzenleme yapma imkânı tanındı.

Hisseli tapularda ön alım hakkı nedir?

Hisseli tapularda ön alım hakkı, bir taşınmazdaki ortaklardan birinin kendi payını başka bir kişiye satması durumunda diğer hissedarlara bu payı öncelikli olarak satın alma imkânı tanıyan yasal bir haktır.

Özellikle miras yoluyla kardeşlere, akrabalara veya birden fazla kişiye geçen ev, arsa ve tarlalarda bu hak önem taşıyor.

Örneğin üç kardeşin ortak olduğu bir arsada kardeşlerden biri kendi hissesini dışarıdan bir kişiye sattığında, diğer hissedarlar belirli yasal şartlar çerçevesinde ön alım hakkını kullanmak için dava açabiliyor.

Bu hak, Türk Medeni Kanunu'nun 732'nci maddesinde düzenleniyor.

Rayiç bedel uygulaması neden iptal edildi?

24 Aralık 2025'te kabul edilen 7571 sayılı Kanun ile ön alım davalarında ödenecek bedelin hesaplanma yöntemi değiştirilmişti.

Yapılan düzenlemeyle, ön alım hakkını kullanmak isteyen hissedarın ödeyeceği tutarın, tapuda gösterilen satış bedeli yerine mahkeme tarafından belirlenecek rayiç bedel üzerinden hesaplanması öngörülmüştü.

Anayasa Mahkemesi, bu yöntemin taşınmazı satan kişi, üçüncü kişi alıcı ve ön alım hakkını kullanmak isteyen hissedar arasında adil bir denge oluşturmadığı sonucuna ulaştı.

Mahkemenin değerlendirmesinde, tarafların kendi aralarında kararlaştırdığı satış bedeli yerine mahkemenin belirlediği rayiç bedelin esas alınmasının farklı mağduriyetlere yol açabileceği vurgulandı.

Örneğin mahkemenin belirlediği değer, gerçek satış bedelinden yüksek veya düşük olabiliyor. Bu durum üçüncü kişi alıcının haksız kazanç elde etmesine ya da zarara uğramasına neden olabileceği gibi ön alım hakkını kullanacak hissedar açısından da ödenecek tutarın belirsizleşmesine yol açabiliyor.

AYM, bu gerekçelerle düzenlemeyi Anayasa'nın mülkiyet hakkı ve devletin temel amaç ve görevleriyle ilgili hükümlerine aykırı buldu.

Daha önce açılan hisseli tapu davaları ne olacak?

Kararın dikkat çeken yönlerinden biri de daha önce açılmış davaları ilgilendiren geçiş hükmünün de iptal edilmiş olması.

2025 yılında yapılan düzenlemeyle rayiç bedel uygulamasının, kanun değişikliğinden önce açılmış davalara da uygulanması öngörülmüştü. Anayasa Mahkemesi bu hükmü de iptal etti.

Ancak burada önemli bir ayrıntı bulunuyor: İptal kararının henüz yürürlüğe girmemiş olması nedeniyle mevcut davalardaki ödeme tutarları kendiliğinden değişmeyecek. Kesinleşmiş mahkeme kararları da AYM'nin iptal kararıyla otomatik olarak ortadan kalkmayacak.

AYM kararı ne zaman uygulanacak?

Anayasa Mahkemesi, iptal hükümlerinin hemen yürürlüğe girmesinin hukuki boşluk oluşturabileceğini değerlendirerek dokuz aylık erteleme kararı verdi.

Buna göre:

Karar tarihi: 16 Temmuz 2026

Resmî Gazete'de yayımlanma: 6 Kasım 2026

İptal hükümlerinin yürürlük tarihi: 6 Ağustos 2027

Yeni düzenleme yapabilecek kurum: Türkiye Büyük Millet Meclisi

Bu süre içerisinde TBMM'nin ön alım davalarında uygulanacak bedelin belirlenmesine ilişkin yeni bir yasal düzenleme yapması mümkün olacak.

Önemli bir ayrıntı ise iptal kararının eski satış bedeli sistemini bütün hükümleriyle otomatik olarak yeniden yürürlüğe sokmaması. Yeni hukuki durum, yapılacak yasal düzenlemeye ve yürürlükteki mevzuata göre şekillenecek.

Hisseli tapularda ön alım hakkı tamamen kalktı mı?

Hayır. Anayasa Mahkemesinin kararı, hisseli taşınmazlarda ön alım hakkını ortadan kaldırmıyor.

Türk Medeni Kanunu'nun 732'nci maddesinde düzenlenen yasal ön alım hakkı varlığını sürdürüyor. İptal kararı, esas olarak bu hakkın kullanılmasında ödenecek bedelin belirlenme yöntemini ve yeni düzenlemenin geçmiş davalara uygulanmasını ilgilendiriyor.

Mevcut mevzuatta ön alım hakkının kullanılması için satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay, her durumda satış tarihinden itibaren bir yıl içerisinde dava açılması gerekiyor.

Dolayısıyla hisseli ev, arsa veya tarla sahibi olanların yalnızca iptal kararına güvenerek hukuki süreleri kaçırmaması önem taşıyor.