Hisseli Taşınmazlarda Önalım Hakkı Düzenlemesine AYM'den İptal

Anayasa Mahkemesi (AYM), Türkiye genelinde milyonlarca hisseli arsa, tarla ve arazi sahibini doğrudan etkileyen kritik bir hukuki karara imza attı. Yüksek Mahkeme, Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde 2025 yılında yapılan ve önalım hakkı kullanımında rayiç bedel esasını getiren düzenlemeyi Anayasa’ya aykırı bularak iptal etti.

Söz konusu iptal süreci, 13 farklı asliye hukuk mahkemesi ile Cumhuriyet Halk Partisi’nin (CHP) başvuruları üzerine başladı. Başvuruda bulunan taraflar, 7571 sayılı Kanun ile getirilen yeni bedel belirleme yönteminin hukuki belirsizlikler barındırdığını ve tapu siciline duyulan güven ilkesiyle çeliştiğini savundu.

Mahkemeler ve CHP, özellikle rayiç bedelin hangi tarihe göre hesaplanacağının belirsizliğine ve sürecin karmaşıklığına dikkat çekti. 2025 yılındaki düzenlemeden önce, hisseli bir taşınmazda paydaşlar önalım haklarını kullanırken, üçüncü kişiye yapılan satış bedeli ile tapu masraflarını ödeyerek işlemi gerçekleştirebiliyordu.

Yeni sistemde ise satış bedeli terk edilerek, taşınmazın rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi zorunluluğu getirilmişti. Bu modelde, belirlenen bedelin mahkemenin verdiği kesin süre içinde nakden yatırılmaması durumunda, önalım hakkı sahibinin tescil talebi reddediliyordu.

Anayasa Mahkemesi, yaptığı incelemeler sonucunda bu sistemin hukuki belirlilik ilkesini zedelediğine kanaat getirdi. Özellikle rayiç bedelin hangi referans tarihe göre hesaplanacağının kanunda net bir şekilde tanımlanmamış olması ve ödeme süreçlerindeki belirsizlikler, iptal kararının temel gerekçelerini oluşturdu.

Yüksek Mahkeme, bu düzenlemenin mevcut haliyle mülkiyet hakkı ve hukuki güvenlik ilkeleriyle bağdaşmadığına hükmetti. İptal kararı, hukuki bir boşluk oluşmaması adına hemen yürürlüğe girmeyecek. Mahkeme, kararın Resmî Gazete’de yayımlanmasından itibaren dokuz aylık bir geçiş süreci tanıdı.

Bu süre zarfında, mevcut yasal düzenleme geçerliliğini korumaya devam edecek. Bu zaman dilimi, Türkiye Büyük Millet Meclisi’ne (TBMM) AYM’nin çekincelerini dikkate alarak daha net ve hukuki güvence sağlayan yeni bir yasal düzenleme yapma imkânı tanıyor.

Sonuç itibarıyla, hisseli taşınmaz sahipleri için önalım hakkı varlığını sürdürmeye devam edecek; ancak bu hakkın kullanımında esas alınacak bedel belirleme yöntemi yeniden şekillenecek. Önümüzdeki dokuz ay boyunca devam eden veya yeni açılacak önalım davalarında, kanun koyucunun atacağı adımlar ve olası yeni düzenlemeler, mülkiyet sahiplerinin haklarını kullanma süreçlerini doğrudan belirleyecek.