Piyasadaki durgunluk iş yeri satışlarını da vurdu

MERVE YİĞİTCAN

TÜİK verilerine göre bu yılın ocak-eylül döneminde Türkiye genelinde toplam iş yeri satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 5,1 azalarak 142 bin 798 adetten 135 bin 543 adede geriledi. Ancak pazarın genelindeki bu daralmaya karşın, alt segmentlerde yaşanan zıt yönlü hareketlilik, piyasanın'işletme' amacından çıkıp'sermaye koruma' ve'finansman arayışı' eksenine kaydığını gösteriyor.

İkinci el dükkan piyasası kilitlendi

Piyasadaki kepenk kapatmalar ve yeni işletme açma iştahının kesilmesi, ikinci el iş yeri satışlarına doğrudan darbe vurdu. Yılın 9 ayında ikinci el iş yeri satışları yüzde 8,6 azalarak 94 bin 911'e düştü. Eylül ayındaki tekil düşüş ise yüzde 10,5 oldu.

Sektör temsilcileri, ikinci eldeki kan kaybının arka planında artan kiralama maliyetleri, tadilat ve devir masraflarının yanı sıra düşen tüketici talebi olduğunu belirtiyor. Kapanan dükkanların bıraktığı boş ticari alan stoku şehir merkezlerinde birikirken, yüksek yenileme maliyetleri yüzünden girişimciler var olan dükkanları devralmaktan kaçınıyor.

Piyasa aktörlerine göre, ikinci el ticari gayrimenkul, alıcı bulmakta zorlanan atıl bir stok haline geliyor.

Sıfır projelerin payı 5 yılın zirvesinde

İkinci el kanadındaki kilitlenmeye karşın, ilk el yani sıfır iş yeri satışları piyasadan tamamen ayrıştı. Yılın 9 ayında ilk el iş yeri satışları yüzde 4,2 artışla 40 bin 632 adede yükseldi. Eylül ayındaki tekil artış ise yüzde 13,2'yi buldu.

Son 5 yılın (2022-2026) ocak-eylül verileri incelendiğinde sıfır projelerin toplam pazar içindeki payında tarihi bir rekor dikkat çekiyor. 2022'nin 9 ayında satıştaki payı yüzde 25,5 olan ilk el iş yerleri; 2023'te yüzde 26, 2024'te yüzde 28,1, 2025'te yüzde 27,3 olurken; 2026'nın aynı döneminde yüzde 30 seviyesine ulaşarak 5 yılın zirvesini yakaladı.

Bu tablo, pazarda esnaf ve küçük işletmecinin yerini sermaye gücü yüksek alıcıların aldığını doğruluyor. Sektör temsilcilerine göre, enflasyona karşı birikimini korumak isteyen yatırımcılar ile inşaat firmalarının sunduğu esnek vadeli ödeme modellerini değerlendiren alıcılar, sıfır projeleri'güvenli liman' olarak görüyor.

Verilerin en dikkat çekici detaylarından biri ise ipotekli (kredili) satışlar kanadında yaşandı. Kredi maliyetlerinin zirvede seyrettiği bir ortamda, 9 aydaki ipotekli iş yeri satışları yüzde 61,8 rekor artışla 6 bin 35 adede ulaştı.

Yabancı yatırımcı ticariden çekildi

TÜİK'in yabancılara yapılan gayrimenkul satış verileri, ticari alanda yabancı ilgisinin de eridiğini ortaya koydu. Buna göre, 2022 yılının 9 ayında yabancılara 3 bin 14 adet iş yeri satılırken ve yabancının toplam satıştaki payı yüzde 2,14 seviyesindeyken; bu rakam kademeli olarak geriledi.

2023'ün 9 ayında 1324'e, 2024'te 988'e düşen yabancıya iş yeri satışı, 2026'nın ocak-eylül döneminde 991 adette kaldı. Yabancıların toplam satıştaki payı ise yüzde 0,73'e geriledi. Vatandaşlık alımındaki limit düzenlemeleri, döviz bazlı yüksek mülk fiyatları ve küresel yavaşlama, yabancı yatırımcının çekilmesine neden olurken; yabancı tarafında yaşanan bu erime, pazarın tüm yükünün iç pazardaki yerli yatırımcının omuzlarına kaldığını gösterdi.